2024年地產項目簡介
每個人都曾試圖在平淡的學習、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養人的觀察、聯想、想象、思維和記憶的重要手段。范文書寫有哪些要求呢?我們怎樣才能寫好一篇范文呢?下面是小編為大家收集的優秀范文,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。
地產項目簡介篇一
摘要:房地產項目可行性研究房地產投資規模大、建設經營周期長、受自然因素以及社會、經濟、行政、心理等因素的影響大,一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失,而房地產項目可行性研究是投資決策的依據,因此,有必要對房地產項目投資進行可行性研究。
關鍵詞:房地產;可行性研究
1、引言
可行性研究是指在當前環境中,投資一個長期的項目之前,必須進行系統的分析和綜合研究項目投資的必要性,以及項目在金融、技術、經濟、法律、社會乃至生態和其他方面的能力,以實現其投資目標的論證和科學的評價。它是決策者做出投資決策的準確和可靠的前提和保障。
2、房地產項目可行性研究的必要性
房地產項目可行性研究是隨著技術的進步和經濟管理科學的發展而興起,并日趨完善的一整套系統的科學方法,它對成功的開發房地產具有重要意義,從城市發展的整體來說,綜合開發是城市規劃的實施過程,開發項目的實施必然會給城市布局帶來影響,對城市的經濟繁榮、人民的生活環境帶來影響,而對開發企業來說,實施開發項目必然要投入資金、物資和勞動力,從而也會對企業的經濟效益產生一定的影響,因此,對開發項目必須要有充分的認識,并就項目的選址、規模、工程周期、周圍的環境設施、企業的承受能力以及項目的經濟效益等各方面進行周密的調查研究分析,以實現開發項目投資決策的科學化和民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高開發項目的社會、經濟和環境效益,而所有這一切都是可行性研究的內容,因此,可以說可行性研究是房地產項目開發活動中最基本的、首要的.工作,也是開發項目投資決策的基礎,
3、房地產項目可行性分析研究的作用
可行性研究是進行房地產項目投資決策的重要依據,房地產項目由于建設經營周期長、投入資金大,并且房地產市場競爭日趨激烈,項目投資不能只憑經驗或感覺進行,它必須要建立在詳細可靠的市場預測、成本分析和投資收益預算基礎上,房地產項目的可行性研究可以對項目進行全面綜合的分析和論證,按照可行性研究結論進行決策,可提高投資決策的科學性和正確性;可行性研究是項目審批的依據,我國政府管理部門規定投資項目必須列入國家的投資計劃,尤其是房地產項目在我國要經過政府管理部門的立項審批,而立項審批的依據之一就是項目可行性研究報告;可行性研究是項目資金籌措的依據,房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析,從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益獲取能力,銀行等金融機構提供貸款是根據流動性、收益性和安全性三原則,可行性研究可以為金融機構提供項目獲利信息,因此,可行性研究也是企業籌集資金和金融機構提供信貸依據;可行性研究是編制設計任務書的依據,可行性研究對開發項目的建設規模、內容及建設標準都做出了安排,這些正是項目設計任務書的內容;可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據,開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內,按部就班地落實項目的前期工作,并與設計、供應、資金融通等部門協商和簽訂有關協議,因此,可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據;可行性研究可作為編制下階段規劃設計的依據,在可行性研究報告中,對項目的規模、地址、設計方案構想、配套設施的種類等都進行了分析和論證,推薦了建設方案,可行性研究報告批準后,規劃設計工作可根據此進行
4、房地產項目可行性分析的工作階段
房地產項目可行性研究根據研究所處的階段和研究的詳細程度,一般分為三個階段包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。
(1)投資機會研究投資機會,也被稱為投資機會確定。主要任務是對項目的投資方向和設想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個特定區域,根據國家和地區的有關政策、結合資源、建設布局、市場預測以及其他條件的狀態,選擇建設項目,尋找一個有利的投資機會。投資機會一般是比較從大體進行把握和分析的,根據市場預測和投資回報率和盈利能力的角度,從投資研究的可能性,找到最有利的投資機會。
(2)初步可行性研究又稱預可行性研究,初步可行性研究,是一個正式的詳細的可行性研究的準備階段。投資機會確認可行的項目,表明該項目是值得繼續研究,但不知道是否值得進行詳細的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究,以進一步確定是否具有較高的經濟效益。進行初步可行性研究,因為可行性研究是一個昂貴和費時的工作,因此必須通過初步可行性研究對項目的盈利能力及前景作進一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務是[36]:①投資機會的研究,并在詳細資料作進一步分析的基礎上,分析得出的結論②確定項目的盈利能力,是否有必要進行下一步詳細的可行性研究。③確定哪些關鍵問題是否需要專題研究,如在房地產政策趨勢的變化、市場預測。初步可行性研究與詳細可行性研究,深度和精度的主要內容大體一致。如果你有足夠的把握該項目的可行性和經濟效益,可直接傳送到詳細的可行性研究階段。初步可行性研究后,應該得出以下結論:研究項目是可行的;項目不可行。
(3)詳細可行性研究詳細的可行性研究通常被稱為可行性研究,是項目的初步開始的一個重要組成部分。其主要工作是該項目在技術上、經濟上、財務上以進一步探討可能理性的結論性意見,并最終形成可行性研究報告,這是投資決策的基礎上的項目。詳細的可行性研究,更全、更清晰、更具體、更高的精度。
可行性分析的內容房地產項目前期工作的最重要工作是房地產項目的可行性研究,它是指項目在做出決定之前,根據市場需求和國民經濟發展規劃、產業發展規劃和區域規劃的要求,相關的社會各方面的經濟、市場營銷、工程、資源等,全面、深入的技術和經濟分析、比較和論證。房地產項目在社會、經濟和環境效益的科學預測和評價,以確定項目是可行的。可行性研究的目的是決策程序的可靠性、科學性,為項目的實施和控制提供參考依據,并為下一步奠定基礎。按照上面介紹的房地產項目的可行性研究報告的主要內容,我們必須考慮國家、區域的宏觀經濟發展、特定產業政策和其他方面所提出的建設項目評價,預測的外部環境、市場、技術、金融和社會的影響。必須進行深入研究,仔細計算,并對研究和計算結果的進行分析和論證,為項目的最終決定提供依據。
綜上所述,通過對房地產項目進行可行性研究對房地產可行性研究理論進一步豐富,加入組織可行性研究,對其他房地產開發項目有一定的借鑒意義。
參考文獻:
[1]劉洪玉.房地產開發經營與管理[ml.中國物價出版社
[2]曲麗萍.論可行性研究在房地產開發中的作用及要求..建筑經濟
[3]曾祥瑞.房地產投資可行性分析方法研究.中國房地產
[4]蘇世功.初論近郊房地產開發項目的可行性研究.建筑經濟
地產項目簡介篇二
老河口市e房地產有限公司(以下簡稱公司)是由一家房地產開發企業,具有房地產開發暫定資質。公司注冊資金1500萬元,現有在職員工 57 人,其中具有中級以上職稱 36 人。公司按照現代企業制度的管理模式,遵循有限責任公司制度的運作方式,下設綜合部、企劃營銷部、工程部、財務部,在總經理的領導下,通力合作,相互協調,初步形成了一個團結上進、勇于開拓的企業團隊。
公司始終堅持以“市場為導向、開發為重點,經營為龍頭,質量為根本”的開發理念和經營方針,切實轉變觀念,解放思想,緊緊圍繞市場狠抓經營,強化管理,樹立責任感、認識危機感;不斷留意和觀察房地產市場行情,積極尋求探索與市場機制相適應的經營策略和經營方針,走品牌化之路。
作為投資主體的老河口市e房地產有限公司是以工程承包為主,從沿海引進的先進技術,在老河口市秋豐路地段籌建和開發望江樓舊城改造工程,并布點策劃、立項、征地、規劃、資金管理等工作。公司規劃用地萬平方米,拆遷面積約萬平方米,建筑面積約萬平方米。
同時,為了適應市場經濟發展的需要,公司積極探索房地產發展的新思路,拓寬經營領域,以提供優質住宅為己任。公司堅持“以人為本”的設計思想,營造居住消費新時尚,創造居住生活新感受。由公司承建的“望江花園” 居住小區,將以新穎的設計、獨特的造型、優美的環境,完美展示現代都市生活的新空間,為住戶創造一個優美、安全、舒適、方便、文明和具有較高文化品位的生活環境。
公司堅持科學管理理念、創新的經營方式和合作共贏的商業模式。公司擁有專業管理團隊,秉承“追求卓越,鑄造未來”的服務理念,以創新的經營方式,精心為客戶提供全方位、高品質的服務。
公司還致力成為專業的經營管理運營商,為商家提供優質、快捷、有效的服務。以誠信為本,以顧客為核心,創造舒適、和諧的購物環境。公司擁有豐富的運營經驗和廣泛的商業資源,以及務實的運營團隊,要求全體員工以“三心服務”為目標,為廣大租戶量身打造“貼心、舒心、安心”的物業管理服務。
地產項目簡介篇三
房地產項目建議書
目 錄
第一部分 宏觀分析 3
一、城市概況 3
(一)、城市基本概況 3
(二)、城市經濟發展狀況 3
(三)、城市發展規劃(城市中長期發展規劃) 3
二、區位分析 3
(一)、項目所屬區域分析 3
第二部分 項目區域房地產市場分析 4
一、房地產市場現狀 4
(一)、市場供需狀況 4
(二)、價格水平4
(三)、產品特征 4
(四)、客戶群特征 4
(五)、市場競爭分項 4
(六)、區域市場的發展特點 4
二、區域市場調查分析 4
(一)、調查問卷內容(附表) 4
(二)、問卷調查說明及統計分析內容 4
(三)、問卷統計分析結論 4
三、市場發展預測 5
第三部分 項目分析 6
一、地塊位置 6
二、地塊現狀 6
三、項目交通出行狀況 6
四、項目周邊社區配套 7
五、項目周邊環境(根據個案特性描述,沒有的可以不寫) 7
六、市政配套(都要說明距宗地距離、接入的可能性) 7
七、主要經濟技術指標 7
八、項目swot分析 7
1.優勢分析; 7
2.劣勢分析; 7
3.機會分析; 7
4.風險分析。 7
第四部分 項目開發結論性建議 8
一、產品規劃設計建議 8
第一部分 宏觀分析
一、城市概況
(一)、城市基本概況
1、地理位置(位置、行政區劃、面積、市區面積);
2、城市性質及地位(城市的歷史、文化、所占的重要地位);
3、城市規模(城市用地規模、人口規模);
4、城市交通(城市航空、鐵路、公路等交通運輸配套狀況);
5、城市總體布局(城市格局、所含區域、規劃方向、突出特色)。
(二)、城市經濟發展狀況
1、城市gdp及增長率;
2、城市人均可支配收入及支出水平;
3、固定資產投資情況;
4、城市經濟發展目標。
(三)、城市發展規劃(城市中長期發展規劃)
1、城市經濟發展規劃;
2、城市規模及城市功能區域發展規劃;
3、城市人口發展規劃規劃;
4、城區市政基礎設施規劃。
二、區位分析
(一)、項目所屬區域分析
1、項目所在區域概況(項目所在區域是城市的什么地帶、占什么地位、起到什么作用)
附:項目地塊位置圖;
2、項目區位分析(項目地理位置、基礎配套以及區位發展規劃等)。
第二部分 項目區域房地產市場分析
一、房地產市場現狀
(一)、市場供需狀況
分析現階段市場供需情況,預測項目上市時的市場供需情況。
(二)、價格水平
近一兩年內市場價格變化情況。
(三)、產品特征
從建筑形式、建筑風格、居住模式、戶型面積等方面分析本區域市場產品的特征,一般包括區域項目的開發規模、基礎配套、產品特點(建筑形式、建筑風格、社區環境、產品內部結構、戶型配比、面積區間等方面)。
(四)、客戶群特征
客戶群體特征一般包括年齡分布、家庭結構、收入水平、文化程度、置業目的、戶型面積選擇、房價承受能力等方面。
(五)、市場競爭分項
從本區域市場競爭的核心和主體展開,來論述區域內市場競爭的特征。
(六)、區域市場的發展特點
1、政府對市場的管理調控能力(相關房地產政策及區域房產政策的出臺及作用);
2、市場體系完善情況(包括出現多層次的產品供應及二手房的發展);
3、市場熱點的轉移(大盤的出現、配套的完善,社區的規劃及設計);
4、房地產企業的優勝劣汰進程(外地開發商的進入和現有開發商的狀況及分析)。
二、區域市場調查分析
(一)、調查問卷內容(附表)
(二)、問卷調查說明及統計分析內容
(三)、問卷統計分析結論
注:市場調查分析詳細內容請參見項目市場調研報告(附件三)
三、市場發展預測
從包括價格、產品、消費群體特征等方面的趨勢來預測區域房地產市場的發展趨勢。
第三部分 項目分析
一、地塊位置
宗地所處城市、行政區域地理位置(包括是否是商業中心、文化中心、教育中心或行政中心等)。附圖:項目在該城市的區位圖,標記出宗地區域位置,與標志性市政設施、建筑物(如市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區域辦公/商務/政府的關系)。
二、地塊現狀
1、四至范圍;
2、地勢、地表現狀,包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素,并計算因此而損失的實際用地面積;
3、地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等,并說明拆遷對項目開發進度的影響;
4、地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結構等,地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建;
5、土地地形及完整性,地形是否規整,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;
附圖:平面地形圖,標記四至范圍及相關數據;地形地貌圖,主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容;地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜等。
三、項目交通出行狀況
1、公交系統情況,包括主要線路、行車區間等;
2、宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要發展商自己解決;
3、現有交通捷運系統,近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖:交通狀況示意圖,包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統。
四、項目周邊社區配套
項目周邊社區配套一般是指以項目可輔射范圍(3km)內的`教育(大中小學及教育質量情況)、醫院、購物(大型購物中心、主要商業和菜市場)、郵局、休閑(文化、體育、娛樂、公園等等設施)、銀行以及其他配套設施。
附圖:生活設施分布圖,具體位置、距離。
五、項目周邊環境(根據個案特性描述,沒有的可以不寫)
項目周邊環境一般包括區域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)、危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等)、周邊景觀、風水情況以及近期或規劃中周邊環境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心或超市的建設等。
六、市政配套(都要說明距宗地距離、接入的可能性)
說明項目的道路、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎市政配套情況,一般重點需要說明的道路現狀及規劃發展,包括現有路幅、規劃路幅,規劃實施的時間,與宗地的關系(影響)。
七、主要經濟技術指標
項目的基本用地情況(總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積)、建筑面積(住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內容,并區分經營性和非經營性公建的面積)、容積率、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他規劃指標,特別需說明關鍵性或難度較大的指標對項目規劃、建設的影響。
八、項目swot分析
(一)、優勢分析;
(二)、劣勢分析;
(三)、機會分析;
(四)、風險分析。
第四部分 項目開發結論性建議
一、產品規劃設計建議
對項目的產品規劃設計提出建議(包括主力房價、戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑形式、建筑風格、配套標準等)。
提出建議主要支撐點是區域市場分析、項目市場調研
地產項目簡介篇四
自山海奔赴千里
河流只在流經城市時才澎湃無聲
17公里滬河城市段流域
建設起一條濱水交通景觀帶
times coriniche
時代西安的濱河作品
那些耀眼的城市
往往伴隨著偉大河流的名字
流經主城的長安八水河流之一
滬河,三環內的唯一城市內河
當人類建造城市于河流之上
文明便開始生長
半坡遺址,六千年前人類集體居住的聚落形式
逐水而居,擇水而憩
沒有河流的城市
是孤獨而沒有靈魂的
稀缺臻貴土地
主城內河濱水區
城市是大地的致愛
而河流是百轉千回的歌頌
滬灞南部滬河濱水品質住區
地產項目簡介篇五
第一章 項目總論
第二章 項目單位基本情況
第三章 項目背景及必要性
第四章 市場預測
第五章 建設規模與產品方案
第六章 場址選擇
第七章 技術方案、設備方案和工程方案
第八章 主要原材料、燃料供應
第九章 總圖運輸與公用輔助工程
第十章 節能措施
第十一章 環境影響評價
第十二章 勞動安全衛生與消防
第十三章 組織機構與人力資源配置
第十四章 項目實施進度
第十五章 投資估算與資金籌措
第十六章 財務評價
第十七章 風險分析
第十八章 研究結論與建議
附圖、附表、附件
地產項目簡介篇六
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段,在公司內部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發揮和調動全體員工的積極性,取得更好的經濟效益,倡導員工愛崗敬業,營造一個團結協作,拼搏進取,人人促銷的工作氛圍。
二、實施辦法
1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍:凡是通過自公司總經理以下員工在公司所開發的房地產項目購買住宅或商鋪的,均適用本方案。(銷售部不參與此方案)
三、銷售流程
① 員工負責提供客戶所購物業涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。
② 員工負責督促客戶按照規定按時支付房款(訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等)。
③ 員工負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理轉帳手續,個人不得經手現金。
④ 合同填寫由財務部售樓管理員、經辦員工協同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。
⑤ 如需按揭貸款的客戶,由售樓管理員協助其完成貸款手續。
⑥ 經辦員工需與客戶作好溝通,向其闡釋國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。
⑦ 以上工作完成,視為該項銷售工作完畢。
四、業績提成
1、按照公司規定,對不同樓號、不同形式的物業(商鋪、住宅)制定出不同的銷售提成比率。
住宅:提成比率為,商鋪提成比率為。
業績提成=合同總房價×比率
2、銷售工作完畢,經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。
地產項目簡介篇七
tod 磁引巴黎產業
以tod為中心的莫比埃谷產業中心
云集了10多所歐洲著名高校與科研機構
近200家企業研發部門坐落其中
軌道上的產業核聚,成為法國科技創新的磁芯
tod 煥新東京活力
發達的軌道交通,猶如珍珠鏈
將2188平方公里、約1300萬人的東京緊密相連
每一天,東京軌道交通運送旅客超過1100萬人次
為這一東方國際都會,注入無限活力
tod 擎動香港繁華
香港,作為世界人口最稠密的城市之一
有約45%的居民生活在地鐵500米范圍之內
全香港約五分之三的購物中心分布在地鐵沿線
軌道交通,為購物天堂帶來豐沛客流
地產項目簡介篇八
房地產項目計劃書模板
房地產項目計劃書模板
一、項目簡介:
鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊,在鄭汴路路南,鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤,出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓,以超低價位入市,順利的實現了
銷售,但沒有為開發商實現預期的利潤,沒有樹立中、高檔物業的品牌形象,無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在,一期多層尚有37套現房、準現房,銷售額850萬元。其中的三室兩廳有23套,以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元,臨街商鋪1700萬元,合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見,目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成:期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,一期大戶型銷售額16%,二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局:
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中,沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢,純粹以低價位的品牌內涵介入競爭,不僅沒有收獲天然的地段價格優勢,而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈,主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點,寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤,其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1:鄭汴路市場調研報告)
b、 小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來,小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場,形成了小戶型的“市場黑洞”,徹底打破了市場的`競爭格局,實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段,由盛煌房地產公司開發,已成功實現一期的開發,在幾乎沒有什么競爭的情況下,收獲了小戶型市場的第一批需求者,現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場,并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米,三室兩廳95平米)。可以說,同燕歸園的戶型配比上比較,我們沒有優勢。
地產項目簡介篇九
通過對潤業苑項目的初步分析,我們感到這將是一個可塑性非常強的項目,通過專業的營銷和策劃操作,它不但可體現出開發商的實力和形象,更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經過長時間的市場調研,根據市場所反映出來的背景,結合自身所積累的經驗,提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴,屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告,以饗貴司慧眼。
一、市場背景
濟南房產市場日趨規范,整體處于上升態勢,在市場發展的過程中,我司認為可分為兩個階段,每個階段市場構成要素的特征,簡析如下:
(一)九九年之前,被動銷售的暴利階段:
客源特征:以高收入者為主,追求身份與地位的顯示,此時市場選擇范圍小,客戶購買存在一定盲目性。
開發商特征:政府對開發公司的實力要求不嚴,開發商實力良莠不齊,受傳統觀念束縛嚴重,不重視客源心理及市場發展特性,主觀開發,追求暴利,無品牌意識,對專業銷售機構極度排斥。
項目特征:產品形式單一(多層為主),缺乏特色,不注重整體規劃,且有明顯區域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征:無整體營銷思路,盲目追求高利,定價偏高,且無有效的表現及宣傳手法,不注重品牌的培養和樹立。
(二)--年以后,振蕩中走向規范的過渡階段
客源特征:客源層次廣泛,需求多樣化,在樓盤選購及消費心理上趨于理性,此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發商特征:迫于競爭的壓力,開發商主動尋求新的開發理念,對營銷策劃理念逐漸接受,同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想,開始注重客源需求,逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強,大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼于濟南房產市場的良好發展前景,進而紛紛搶占濟南市場。同時由于政府對土地資源進行統一管理,地價開始上升,而促使開發企業走出暴利階段,利潤趨于合理,此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。
項目特色:產品多元化,在仍以多層為主的同時,小高層逐步為市場認可,高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破,小區規劃趨于合理,特色鮮明,并且小區品質不斷提升。
銷售特色:價格趨于合理,市場出現整合態勢,營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受,人員日趨專業化,宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下,客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化:
1、客戶需求的變化
?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶,已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量,向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
?對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶,在追求上述要求的基本基礎上,更加注重樓盤的個性、內涵及升值潛力,對小區的整體規劃要求較嚴格。
?能承受4000元/m2以上的客戶,相對前兩種客戶來說已有了質的提高,在選擇樓盤時,最注重的是享受,追求一種理念和內涵,同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。
2、市場環境的變化:
地理環境:逐步打破了地域限制,市場全方位發展,從傳統的利用地段創品牌,到創品牌而創地段。
產品環境:產品多元化,多層仍為主力,小高層發展較快,并逐漸為市場所接受。
其中:
小高層發展分三個階段:
(1)以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標志,小高層做為新的開發理念進入濟南市場,并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃,注重了前期宣傳,引起巨大沖擊,前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標志,小高層市場進入激烈競爭階段,此時開發商追求高容積率、高利潤率,導致小高層價位偏高,并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露,因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。
(3)市場以客源的選擇為導向,再次轉向社區化的板式小高層方向發展,并且日益呈現出規模化、品牌化的特征,此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發商的變化趨勢
?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變,并逐步建立了品牌觀念,具備了較強的競爭意識。
?營銷方面:競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新,由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式,到今天的炒理念、規模、品牌,并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為,必須注重前期準備工作,要熟悉當地情況并與之結合,了解客戶心態。
二、項目分析
1、基本情況:
本案位于濟南市解放路東首,西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路,這是市政府的重點項目,它的興起必定會輻射到周邊,從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區,眾多知名國際國內大公司投資于此,本案正處于這兩個發展區域的中間位置,交通方便,地段的升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析:
經濟水平:
整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層,社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全,該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和范圍,成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位:
由于本案屬中高檔樓盤,受價格限制,客源面相對狹窄,根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析:
(一)本地客源:
此類客源為本案客源之基礎,且為先期客源之主力,我司認為主要有以下類型:
私營業主:有較為雄厚的經濟基礎,事業相對穩定,有廣泛的社交關系,并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活,對新理念有較強的接受度,但有著冷靜的思考與判斷,大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員:此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入,大多已有單位分配的住宅,但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
高級白領:此類客戶具有高學歷、高收入的特點,追求高品味的生活氛圍,以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士:此部分人有著靈活的思考、較高的收入,社會地位起點高,追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型,但比例有限。
小結:本地客源大多為二次或三次置業,且以標準戶型為主要需求。
(二)外地客源
此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需,可分為以下類型
外地駐濟企業高層管理人員:此類人群大多為外派人員,收入高、單身,注重生活的品味與個性的張揚,同時希望有一個溫馨、私密的生活環境,對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。
外資企業駐濟高層管理人士:加入wto后,外商投資將大大增加,外來管理人員增多,此類客源主要對配套、交通、物業管理、智能化較為注重,將成為本案后期客源開發的重點。
三、項目定位
本案位于濟南市的,生活設施及市政配套完善,有良好的自然及人文環境,相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優勢,因此我司建議將本案定位于:會養人的房子——滋養城市貴族。
綜上所述,在本案目標客源中,主要需求點有以下幾方面:
1、地理位置優越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區配套皆較為齊全。
4、社區規劃合理。
5、智能化水平高。
6、有強大的升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
四、產品建議
由于本案不具備突出的規模優勢,國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”,依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次,具體建議如下:
(一)社區配套設施
1、采暖:采用韓式地面供暖系統
理由:a無暖氣片及其支管,增加使用面積,并且宜擺放家具。
b室溫均衡、穩定,各房間溫度可獨立調節控制,具有
健身功能。
c輻射供暖,無空氣對流,衛生、潔凈。
d便于設落地窗。
2、門、窗:分戶門配可視對講防盜門,室內采用木質夾板門,客廳設落
地窗,其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統:全方位的防盜自動控制系統,紅外線報警系統,設消防電
梯,公共場所安裝自動感應裝置,隨時監測火情。
4、信息系統
有線電話:市區標準有線電視信號及衛星電視系統。
通訊設施:預留兩部idd電話插口。
地產項目簡介篇十
甲方: 供地方
委托代理人: 身份證號碼:
電話: 帳號:
乙方: 建設方
單位地址: 法定代表人:
委托代理人: 身份證號碼:
電 話: 帳號:
根據城市規劃建設的需要,經某縣政府批準,經有關職能部門同意,甲方與乙方聯合共同開發某某項目 (下稱該項目,地點位位地址: 法定代表人:
第一條 合作原則
甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過程中雙方若有其他分歧,應本著以上原則進行協商解決。
第二條 合作標的
(一)雙方聯合開發標的位于某縣某路某某土地,面積及范圍以政府主管部門最后批準的土地使用權宗地圖為準(宗地圖見附件),在該地塊上擬建某某商貿市場項目。
(二)甲方投資的土地類型為 ,開發房地產手續應由甲、乙雙方共同匯報政府和有關部門達成一致意見,行文執行。甲方以某某現有全部土地約10000㎡(以原劃撥土地面積為準)土地使用權宗地圖面積評估價為限出資,四址界線以土地使用權
(三)甲方投資聯合開發的該宗土地,應合法無任何糾紛,如因該宗土地四址界限圖內遺留產生的糾紛,以及相關民事責任和經濟責任由甲方負責解決,所發生的費用由甲方全部承擔;如因該宗土地宗地圖外新規劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設所發生的糾紛由乙方解決,產生的費用由乙方承擔,與甲方無關。該項目建設實施中需甲方提供的相關資料和需要甲方出面協商的,甲方應積極提供并參與協調。
第三條合作方式
(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國土資源局編制的基準地價進行評估,將其評估價格作為合作出資份額。
(二)乙方負責該項目開發資金籌集、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項,并承擔該項目的全部法律責任。
第四條 合作時間
甲乙雙方合作時間從簽訂本協議時起,到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應理解為:⑴該項目工程完全按照設計圖紙全部建設完畢;⑵該項目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認為銷售完畢的;⑶該項目完成各種行政報批手續、辦理各種竣工手續、完成法律、法規、政策規定的其他手續的;⑷其他雙方認為應該完成的事項。
第五條 項目規模
建筑規模按乙方報審的經政府主管部門最后批準的方案為準。
第六條 利益分成
(一)在該項目方案確定后,經甲乙雙方協商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。
(二)在該項目竣工后,乙方根據甲方所投入的該地塊的評估價格,按當時該項目商品房價格劃分與該地塊的評估價同等價格的商品房給甲方,甲方所得商品房應繳納的各種稅費和應辦理的各種手續由甲方自行負責。
第七條 甲方的權利和義務
(一)落實合作開發項目用地規劃手續,辦理合建項目占地的使用地規劃批文,土地使用權人為乙方,土地使用不附帶第三者的利益限制。
(二)落實合作開發項目占地的規劃報建工作。
(三)完成合作開發項目規劃用地的拆遷、安置及補償工作。
(四)若乙方自籌資金不足確需貸款,乙方會通甲方后,以項目名義向銀行貸款,甲方有權監督乙方使用該銀行貸款的情況。
(五)甲方應及時配合乙方辦理有關項目報批、工程施工、銷售等手續。
(六)甲方應及時繳納本協議規定的由甲方繳納的各種稅費,否則由此產生的各種責任與乙方無關。
第八條 乙方的權利和義務
(一)乙方委托二狗同志全權負責該項目的開發資金籌集、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項。
(二)為使該項目如期完工,實現較好的經濟效益和取得良好的社會信譽,乙方須設立專項帳戶,該項目的所有銷售收入必須進入該帳戶,實行專款專用。
(三)乙方不得挪用以該項目名義向銀行所貸的款項,所得貸款須在甲方的監督下用于項目開發建設。項目開發銷售收入除一部分用于保持正常施工進度外,其他優先用于償還貸款,否則由此產生的銀行債務及其它法律責任均由乙方承擔。
(四)乙方負責合作項目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報裝手續。
(五)乙方負責合作項目開工手續的辦理,獲得開工許可證,使合作項目可以合法開工建設。
(六)乙方應保質保量按期完成項目建設。
(七)乙方應及時繳納本協議規定的由乙方繳納的各種稅費,否則由此產生的各種責任與乙方無關。
地產項目簡介篇十一
一、總 論
1.項目建設背景
南方a市b房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區” ,以高品質的開發建設,優美的居住環境和一流的物業管理為a市住宅小區樹立了良好的形象,受到市民的廣泛好評。為滿足a市城市居民21世紀新的住房要求,創建新型城市住宅小區,該公司經過全面認真的市場調研,對項目區位環境進行反復的分析比較,根據自前房地產市場現狀與發展趨勢,選擇靠近c民族園,與“98佳園住宅小區”相連的現a市b廠區內,開發中高檔‘佳園二期”住宅,與“佳園一期”連成÷片,建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束,該公司和佳園小區良好的形象普遍得到a市市民和政府的認可,由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔,這為本項目的開發帶來不可多得的商機。
根據a市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求,b房地產開發公司已同a市b廠以定點拆遷的方式達成協議,獲得該廠平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由a市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求,a市d廠搬遷至高新技術開發區內。
該項目初步方案設計已經完成,“佳園二期”項目建議書已經省計委批準,各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。
2.項目概況
(1)項目名稱:“佳園二期”項目。
(2)建設地點:a市白龍路。
(3)建設單位:b房地產開發公司。
(4)企業性質:國有。
(5)經營范圍:主營:房地產開發經營。兼營:建筑材料、
裝飾材料、室內外裝飾。
(6)公司類別:專營企業。
(7)資質等級:城市綜合開發二級。
(8)企業概況:b房地產開發公司是獨資國有房地產開發企 業,成立于1993年。6年來,該公司成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍,98佳 園住宅小區”等項目,總開發面積24萬平方米,形成一定的開發規模,積累了城市住宅小區開發經驗,并創出了佳園小區品牌效應,在a市房地產行業站穩了腳根,給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益,企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。
(9)工程概況: “佳園二期”項目占地平方米,總建筑面積76100平方米,其中多層住宅50960平方米,聯排低層住宅10140平方米,地下停車庫15000平方米。經估算,工程總投資17623萬元,每平方米造價2316元。
(10)資金來源:本項目建設資金完全由b房地產開發公司自籌,不足投資通過預售房款解決。 根據收益計算,所得稅前項目的財務內部收益率為,財務凈現值(ic=15%)517萬元,投資回收期年。投資利潤率,利稅率,計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明,項目的社會效益和經濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據
(1)省計委計投[20__]x x號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;
(2)b房地產開發公司與a市d廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;
(3)a市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;
(4)a市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;
(5)白龍寺片區地質勘探資料;
(6)a市城市規劃局《a市土地使用變更通知書》;
(7)省審計事務所驗資證明;
(8)a市城市合作銀行資金證明;
(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》;
(10)xxx《房地產開發項目經濟評價方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據“佳園二期”項目建議書批復和初步規劃方案,本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略,建設規模及功能,住宅及公用工程建設方案,投資估算與資金籌措,項目經濟效益評價等。
5. 研究結論及建議
本項目屬房地產住宅開發項目,符合國家城鎮住宅開發建設產業政策,開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理,建設資金完全自籌,現場建設條件具備。針對商品房升級換代,住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和a市已有一部分收入較高的住房消費群體,戶型規劃為中高檔住宅,根據對a市住宅市場分析預測,項目開發有市場銷路。財務分析結果表明,項目經濟效益可行。本項目開發土地利用a市d廠生產用地,對盤活國有資產,推進國有企業產業結構調整,有明顯的社會效益。
從目前房地產市場分析,商品住宅結構性的矛盾還很突出,建議在下一步方案規劃時,對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研,尤其是面積較大的聯排商品房,如完全作為住宅,要根據市場變化作出更為準確的市場定位,調整戶型或面積,并做好工程建設規劃,加強樓盤營銷工作,降低開發建設成本,盡量減小項目風險。
6.主要經濟技術指標
“佳園二期’’項目主要經濟技術指標見表3—1。
表3-1 “佳園二期”項目主要經濟技術指標
序號 項目名稱 單位 指標
1 總占地面積平方米
2 總建筑面積平方米 76100
3 建筑容積率
4 小區綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅平方米/戶 a型100、b型160
聯排低層住宅平方米/戶 260
6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米
7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950
聯排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫 元/位 7500
9 建設投資 萬元 17623
10 每平方米建設投資 元 2316
11 投資利潤率 %
12 全部投資財務內部收益率(稅前) %
13 全部投資財務凈現值(稅前) 萬元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年
二、住宅市場分析與營銷戰略
1、當前住宅市場現狀
進入20__年以來,在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下,以住宅為主體的房地產市場,總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在:
(1)商品房開發投資穩步回升。1992年房地產業超速發1993年下半年起宏觀調控,至1995年以后,房地產開發投資一度出現增速減緩的趨勢。以后,商品房投資逐步增加,,在國民生產總值增長的中,住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下,居民對住房消費的投入迅速增加,購房積極性大大提高,新的消費熱點正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善,個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來,住房消費信貸迅速發展起來,有力地支持了居民房,成為啟動房地產市場的一大亮點。
(4)房地產二、三級市場聯動效應突出,三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐,房屋置換活動蓬勃展開,必將成為住宅市場的一個熱點。
2、a市商品房現狀與市場需求
a市城市住宅建設速度加快,城市居民人均居住面積19達到了平方米,位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每戶總建筑面積還比較小。從a市城市居民住房構成現狀來看,商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料,a市目前有26%的市民住房是“單位借房”,約39%屬“房改房”,19%是“私房”,只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出,目前商品房在a市市民住宅構成中所占的比例仍然很小,商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入,住房分配貨幣化,住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放,商品住宅將成為居民主要的住房來源。
再從每戶住房總建筑面積來看,居民住房60平方米(指建筑面積,下同)以下的占,60~80平方米的占,81~100平方米的占,101~120平方米的占,121~140平方米和141平方米以上的分別只占和,有近的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅,每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高,住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場需求及發展
“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚,也是今后對城市住宅小區開發建設的要求。隨著a市城市居民收入的日益增加,物質文化生活水平不斷提高,居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適,轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來,不僅要求規劃合理,建筑容積率低,而且要求綠地率高。根據a市城市經濟社會發展,以及商品房今后發展趨勢預測,這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求,并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現為:
住宅市場趨向細分化
隨著福利分房制度的結束,個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍,買方面臨多種選擇的今天,一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性,換句話說,住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。前兩年,a市住宅市場針對一些消費群體,推出高標準、多戶型新型住宅,由于住宅小區環境優美、品質高,售價合理,剛剛推出就賣掉60%以上,銷售火爆。從中可以看出,住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高,并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。
商品房市場進入品牌角逐時代
隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日趨激烈,住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天,消費者對于商品房的關注將越來越具體全面,不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全,還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等,這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時,開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用,加大投資力度,全面提升樓盤品質,瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年a市房地產及相關產業展示會上,許多購房者已把咨詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售,就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因,主要有:
(1)先富者的市場潛力。a市改革開放來,經濟快速發展,城市居民收入水平有很大提高,城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平,據有關資料統計,富裕家庭約占3%左右,最近兩年,富裕家庭這一比例又有提高,今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大,形成先富者市場潛力。
沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶,是a市較早開發的商品住宅區,區內人口密度大,聚集了眾多先富起來的人士,下一步商品房的更新換代,加上二,、三級市場的放開,將為商品房交易提供方便,并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。
(2)商業消費潛力。a市是面向東亞的國際性商貿旅游城市,發展商貿一直是a市經濟發展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦,提高了a市在國際國內的知名度,為a市城市 經濟發展帶來前所未有的機遇,商貿旅游繁榮,駐市各類商業機構眾多,今后私營企業也越來越多,私營企業主的住房需求趨
旺,隨著多種所有制成分共存的發展,大面積戶型住宅可辦公和居住兩用,因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求,像 98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅,無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。
(3)項目區位市場潛力。“佳園二期”項目位于c民族園以南,環境得天獨厚,是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置,加上開發建設條件優越,開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢,并蘊藏著巨大的區位市場潛力。
戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點
戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題,它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排,智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容,使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值,提高了住宅的檔次、品牌和價值。
消費者對住宅質量和物業管理的關注
消費者購房是個人的投資置業行為,因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面,主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面,住宅應具有完備的居住功能,將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面,包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面,一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構,對住宅消費也有不同的要求,因此會形成若干即期消費。所以,住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說,包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要,他們要求物業管理具有多種功能和高品位,收費合理,物有所值。
住宅開發及開發商向規模化發展
前幾年,a市城市住宅開發數量發展過快,但開發規模偏小。目前a市已有各類資質的房地產開發企業200多個,除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外,大多規模較小,不但開發成本高,還引發住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適,有足夠的居住空間,功能設施齊全,還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發,才能滿足用戶的要求。a市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上,具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展,形成新的住宅市場競爭,也促使開發商向規模化方向發展。從a市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化,一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出來,并占市場主導地位。
住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段
隨著a市城鎮居民收入水平的逐步提高,住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前,a市居民購房除直接居住或自用外,有近15%是用于投資保值、增值或出租,這與a市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料統計,1990年a市城鎮居民人均收入為1579元,1995年為4384元,汰到5151元,19達到6243元,年比1995年實際增長。在居民消費支出中恩格爾系數已由1990年的降到19的,最近幾年這一系數又有新的下降,這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后,消費熱點將轉向住房、汽車消費,這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消費支出的平均比重將由上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%~10%,中高收入家庭為13%—16%,,富裕家庭占20%--30%,加上銀行住房按揭貸款的支持,住房消費熱,點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%,目前這一比例已超過50%,并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出,“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發,預示著未來商品房的升級換代,由低檔走向高檔,高品質開發已成為新趨勢,“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅,是有其市場需求依據的。
4,當前住宅市場面臨的矛盾和問題
目前,以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨著一些深層次的矛盾,結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出,市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面:
(1) 商品房空置量繼續上升,消化空置房壓力加大。據有關資料統計,a市
空置商品房已達80余萬平方米,一些建設標準低,施工質量差,戶型不合理,設施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。
(2) 住房制度改革未能達到預期進度,各種政策的落實未能實際到位,住宅市場消費需求的良性循環要有一個較長的形成過程。
(3) 市場發育程度整體水平偏低,地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消,房地產二、三級市場逐步開放,居民收入水平逐步提高,為商品房市場的發育打下了一定的基礎,但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出,加上政府在20__年后將建成1000萬平方米的經濟適用房,低檔房市場供給量很大,對房地產價格將產生較大影響,導致本項目的開發有一定的市場風險。
5.營銷戰略
根據上述分析和本項目市場定位,制定以下營銷戰略:
確定項目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開發,其品牌形象得到了a市市民和政府的認同,在a市房地產市場有一定影響,建立了一定信譽。“佳園二期”處于c民族園片區,地段位置優越,小區整體形象根據“人與自然”這一主題,強調綜合環境和居住生活方式協調,注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通,人與自然的和諧,從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區主體形象,營造21世紀高素質物業,開發繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區。
“賣點”分析
‘‘佳園二期”住宅小區憑借其優越的地段位置和區位優勢,小區住宅銷售的“賣點”主要是:
(1) 小區規劃不是簡單的綠化,而是按“園林化”概念規劃建設,因此有突
出的環境特點。此外,開發商重視小區住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計,先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。
(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務,注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業管理在佳園小區的基礎上更加完善化,服務更加周到全面,管理高
質量、高水平。
(3) 小區住宅設計引入“智能化”新概念,使住宅小區按“精品化”的標準
檔次規劃設計和經營管理。除以上因素外,小區“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發商信譽以及市場定位等。
營銷推廣策略
高素質的物業開發,除了高水平的規劃、設計外,還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段,高標準地經營和管理,以確保項目有市場銷路,開發商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發特點,擬采用以下營銷推廣策略:
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區的成功開發與經營,b房地產開發公司已在a市消費者心目中建立了良好的信譽,對后期項目的開發銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體,按計劃、分階段,系統地對小區的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括:現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞發布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等,具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定,廣告宣傳費用列入項目開發成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷:①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應根據不同的銷售階段,制定不同的銷售策略。
2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是:①擬更新換代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐a市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據小區廣告宣傳效果和試銷情況:以及市場情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段,包括:①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾;⑨售樓現場樣板房促銷(佳園小區效果很好);⑩其他促銷手段。
定價策略
(1)價格定位。
1)根據a市目前房地產屋源交易信息,二環路以外西、南及東北市區一帶,同類商品房銷售價格見表3-2。
表3-2 樓盤銷售價格情況表
(20__年1、2月)
序號 名稱 房屋類型 區位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區 高新開發區 2520 2880
2 陽光花園 高檔商住 市南區 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區 交易會旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區 關上寶海公園 3160 3730
5 盛達花園 多層住宅 市南區 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 c民族園 3200 3900
從a市20__年1、2月樓盤銷售情況分析,中高檔住宅售價每平方米在2480~3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區位、環境、配套等均有差別,開發成本各異,僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米,最高價為3、4樓,最低價是7樓。復式樓磚混結構為2380元/平方米,框架結構為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅,考慮上述因素,多層住宅價格每平方米定在2800~3000元之間,聯排低層住宅每平方米定在3500~3900元之間,可研中分別取2950元和3850元,地下停車位每個75000元。
(2)價格優惠策略。擬采用以下策略:①付款方式優惠;② 集團購買優惠;③選擇購買優惠;④特殊消費對象優惠;⑤其他優惠措施。
(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價:①展銷會期促銷優惠價;②限期銷售優惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。
(4)定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價,并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區“賣點”和住宅小區內環境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項目選址及建設條件
1.項目選址
以后,c民族園作為永久性公園,園區依山傍水,環境得天獨厚,今后a市將嚴格控制這一地區規劃,區內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主,發展為a市的一個高尚新社區,其周邊環境還將進一步改善。c民族園片區內開發用地成為開發商竟相爭奪的寶地,不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區位優勢和較好的開發建設條件。
2.建設條件
位置優越
地產項目簡介篇十二
一、準確的市場定位
二、項目品牌的整體定位、包裝規劃
三、項目品牌形象的提升、推廣規劃
四、招商策略的制定
五、媒體組合
六、媒體組合實施流程
七、活動策劃與實施
八、長城·名嘉項目合作形式及收費方式
九、長城·名嘉項目小組成員介紹
一、準確的市場定位
一、準確的市場定位
二、項目品牌的整體定位、包裝規劃
三、項目品牌形象提升、推廣規劃
三、項目品牌形象提升、推廣規劃
四、招商策略的制定
1、配合開工典禮,新聞造勢
2、結合施工進度,逐步提價
3、組織客戶座談,征集高見
地產項目簡介篇十三
(一)研究的背景和目的
自以來,我國房地產開發投資增長總體平穩,一直以cdp增長速度的2-3倍增長,房地產業對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上,房地產業和建筑業增加值占gdp的比重超過10%,這標志著房地產業在宏觀經濟中的支柱產業地位已經確立起來。
隨著國家“抑制過熱”政策的實施,全國房地產開發投資增幅由 20xx年的 ,逐步回落到 20xx年的、的、的;但投資增幅又有所上升,達到。
由于受國際金融危機以及國內“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進、經濟進入調整期等因素的影響,下半年,出現漲幅下降的趨勢,全國房地產開發投資額同比增長從1-6月的一路下滑到1-11月的。盡管如此,漲幅的絕對值仍在20%以上,可見在國家“保增長”政策下,房地產開發投資并沒有出現過大的波動,仍維持了相對穩定的增長速度。據國家《經濟藍皮書》預測,20,房地產市場將步入較長時間的調整期,需求方短期內難以走出觀望,開發企業將會迎來一輪“洗牌”。
隨著xx市經濟持續快速發展,區域經濟綜合實力迅速增強,居民對生活和居住水平有了新的需求。xx市為了改善和提高市內客商及居民住房條件,提高高新技術產業開發區軟環境,為開發區招商引資項目提供好的平臺和環境,也成為當前經濟發展的首要任務。為此,市政府一直在不停地思索并完善房地產開發,根據城市建設總體規劃和住房供求矛盾及商業發展需要,確定九龍居房地產項目由xx城建公司負責組織實施開發。
然而,房地產投資收益與風險并存,對房地產開發企業來說,隨著行業的發展,資金更加密集,單個項目投人更大,風險更高。為了規避風險,獲取與提高利潤,開發企業對投資前期的可行性研究和項目論證工作更加重視。但是,與我國房地產高速發展相比,房地產開發可行性研究的理論與實踐較為滯后,缺少成熟的理論作為指導,國家對此還沒有出臺詳細的規范性文件,房地產開發可行性研究在我國還不夠規范與科學,必須予以加強。特別是在當前經濟形勢和房地產市場發展尚不明確的情況下,項目投資的不確定因素較多,風險較大,對項目可行性研究要求較高,要求必須對宏觀與區域的市場的動態發展有準確的戰略把握。
本文旨在運用現代項目管理有關可行性分析的理論和方法,遵循項目評價的一般原則和過程,著重結合當前全球金融危機下的房地產市場情況,從項目的市場可行性、技術可行性、經濟可行性的角度,對房地產項目可行性研究的關鍵因素進行分析,探討出一種較為具體的、實用的房地產項目可行性分析及管理方法體系,進而就xx九龍居房地產開發項目的可行性進行全面分析,得出該項目可行性研究結論。同時,有針對性地提出一些完善房地產項目可行性分析研究的建議,為企業能夠在當前特殊大環境下正確做出項目開發決策提供幫助和參考。
(二)選題意義
可行性研究是指在具體實施某一投資建設方案前,對擬建項目在市場上、工程上、經濟上的可行性進行論證、研究和評價。可行性研究是房地產項目開發活動中最基本的、首要的工作,也是開發項目投資決策的基礎。房地產項目具有投資額大、風險高、建設和運營周期長等特征,受自然、社會、經濟、心理等因素的影響大,一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國房地產市場的日趨成熟,靠投機獲取暴利的時代已經過去。現在,一個房地產開發項目投資決策的成功與否,越來越取決于項目前期的可行性研究。因此,有必要加強我國房地產項目可行性分析的研究,為房地產企業做出正確的投資決策提供較為完整、科學、有效的理論方法指導。
九龍居房地產開發項目建設符合國家相關的產業政策,特別是最近我們國家為拉動內需應對金融危機而出臺的十項措施之首就是加快建設保障性安居工程,面向房地產業的.9000億元投資計劃和適度寬松的貨幣政策為該項目的實施提供了良好的資金籌措環境;符合xx經濟結構調整的需求,將極大的促進xx市第三產業等的發展,安置富余勞動力就業,提高居民的收入,促進經濟結構的調整,拉動經濟增長;符合xx市中心城區的規劃要求,有利于改善當地居民的居住條件。同時,由于九龍居房地產開發項目投資規模和時間跨度較大,投資效果不單對開發企業具有絕對重要的意義,而且也是決定本公司發展前景的關鍵性因素。因此,對該開發項目進行可行性分析研究,對項目的順利實施具有決定性意義。
綜上所述,這項應用研究具有重要的理論和現實意義,可以為xx城建公司后續項目及我國類似項目的開發提供借鑒和參考。同時,也為我國房地產項目可行性研究在理論及其應用的完善提出一定見解。
四、主要研究內容、方法、論文框架結構及進度安排
(一)國內外研究現狀
1、國外研究現狀
可行性研究工作是在本世紀前葉隨著經濟和管理科學的發展而產生的,至今己有七十多年的歷史。早在20世紀30年代,美國在開發田納西河流域時,就開始把可行性研究列入開發程序,成為工程項目規劃的重要階段,使工程建設穩步發展,取得了明顯的經濟效益。二次世界大戰后,可行性研究隨著科學技術突飛猛進的發展而得到了不斷充實和完善,逐步形成一門保證實現工程建設最佳經濟效果的綜合性科學。
目前,不但西方國家把可行性研究作為工程項目投資決策的重要手段,中東地區、亞洲一些發展中國家也都開展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織,已把可行性研究作為申請工程項目貸款的依據。其發展過程中主要著作包括:經濟合作與發展組織(oecd)《發展中國家工業項目分析手冊》,經濟學家林恩?斯奎爾()和范德塔克()合著的《項目經濟分析——影子價格的推導和估算》,約翰?漢森撰寫的《項目評價使用指南》等;其中,1978 年聯合國工業發展組織(unido)編寫了《工業可行性研究手冊》,1980年又編寫了《工業項目評價手冊》,這就為世界各國特別是發展中國家開展工程建設可行性研究提供了較為完備的參考資料,同時也為在國際上推行可行性研究工作創造了條件。
房地產開發可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產開發項目上的具體運用,最早也是出現在20世紀30年代的美國。現在房地產開發企業也越來越重視可行性研究的作用,將它視為房地產項目投資決策前必須認真完成的工作。
在房地產項目可行性研究中,吸收了遙控遙測技術、計算機軟件技術等科學技術的最新成果,運用了經濟計量學、數量經濟學、技術經濟學、市場預測學、系統論等方面的最新經濟理論成果,用于科學預測房地產項目的經濟效益;同時,還吸收了企業管理理論、房地產營銷理論和施工組織管理等現代管理科學理論,用以降低投資成本提高投資收益率。
國外一些專家和學者分別從房地產的區位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風險不確定性等方面闡述和論證房地產項目投資的可行性。例如:
① 和認為可行性研究是房地產投資決策的重要依據,是投資分析中的重要環節,可行性研究是一個繁雜的系統工程,因此可行性研究是一個反復優化過程。
②gaglon 和micher (1993)認為在房地產可行性研究中要對風險有足夠的認識,以免出現決策失誤。并把風險分成財務風險(financial risk)、可保風險(insurable risk)和經營風險(business risk)三類,要求在可行性研究中要加以重點考慮。
③arthur (1993)認為在房地產項目可行性研究中對不確定性因素分析時,可以采用概率分析法來測算風險的大小以及對項目的影響程度。
④一些學者在可行性研究中,對房地產項目進行經濟評價時,采用oecd(或l-m)法、wb(或st)法、unido法、unido-idcas法。此外,聯合國工業發展組織(unido )、國際復興開發銀行等世界性組織,經濟合作與發展組織(oecd),亞洲開發銀行等區域性經濟組織,分別編寫了包括房地產項目在內的投資項目可行性研究教材。經過幾十年的發展,可行性研究的理論與實踐在國外己經比較成熟。
2.國內研究現狀
在我國,房地產項目可行性研究起步于20世紀70年代末,主要是由政府倡導發起、加以推廣的。1981年xxx《技術引進和設備進口工作暫行條例》中明確規定:所有新建、擴建大中型項目,都要在經過反復周密的論證和比較后,提出項目可行性研究報告;國家計委正式發文,明確規定“把可行性研究作為建設前期工作中的一個重要技術經濟論證階段,納入基本建設程序”。
1983年國家計委又頒發了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》,進一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法,把可行性研究作為編制和審批項目設計任務書的基礎和依據。
1987年,為了推進建設項目經濟評價工作的開展,實現項目決策科學化、民主化,減少和避免投資決策失誤,提高投資經濟效益,國家計委又頒發了《建設項目經濟評價方法與參數》,要求在大中型基本建設項目和限額以上技術改造項目中貫徹實行,又進一步提高了我國可行性分析工作的科學化、程序化水平。進入20世紀90年代,隨著國民經濟的迅速發展,國家宏觀投資環境發生了巨大的變化,投資建設領域出現了許多新情況、新問題。
為此,國家計委及時收集全國各地在進行建設項目經濟評價中的經驗以及暴露的問題,于1993 年4月,國家計委和xxx聯合頒發了《關于建設項目經濟評價工作的若干規定》。為規范和指導項目前期可行性研究工作,9月,xxx頒發了《房地產開發項目經濟評價方法》,國家發展計劃委員會于頒發了《投資項目可行性研究指南》,這都是指導我國房地產開發項目可行性分析工作的主要文獻。目前可行性研究己列入我國基本建設程序。
除了由政府倡導發起外,國內一些學者對房地產項目可行性分析也進行了研究:
①安力在《房地產開發可行性分析售價預測方法淺析》()中,認為正確、合理的預測房地產的售價是房地產可行性分析的重要環節,提出采用市場比較法和收益還原法來確定房地產的銷售價格是比較合理的、可行的。
②閻小燕在《房地產投資可行性研究中的區位分析》(.5)中,認為區位分析是房地產投資可行性分析中至關重要的因素,并建議要根據上風口發展理論、高走理論、近水發展理論和沿邊發展理論,從整個城市布局、城市規劃的角度來考慮地塊投資的利弊。
③陳傳釗在《房地產項目可行性研究中信息系統的應用探討》(.3)中,認為在進行房地產項目可行性研究時需要運用很多的信息數據,建議采用計算機等高科技手段,并提出了可行性分析計算機軟件程序的設計思路。
④梁爽在《房地產投資可行性分析中的成本及投資估算》(.9)中,分析了房地產開發成本的構成,并提出了行業平均水平估算法、近似估算法等房地產投資成本的估算原理和方法。
⑤張先玲在《論加強房地產項目可行性分析特殊性的研究》()中,從可行性分析的一般性問題和房地產項目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產項目開發的風險性,認為科學性分析、合理預測、及時采取措施積極應對是規避房地產開發風險的有效方法。雖然在我國房地產項目可行性研究取得了長足的進展,也獲得了較明顯的經濟、社會效益,許多國內學者也進行了理論方面的研究嘗試,但是同西方研究成熟國家相比,我國的房地產項目可行性研究還處在起步的初級階段。
(二)主要研究內容及研究方法
1、研究的技術路線
可行性分析理論概述→房地產項目可行性分析的步驟流程和內容→xx九龍居房地產開發項目的基本情況→該項目可行性分析(包括市場可行性、技術可行性、經濟可行性等方面)→項目可行性分析結論→項目開發方案存在的問題及建議。
2、主要內容
本論文由以下五部分組成:
第一部分,緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義,系統地回顧房地產項目可行性分析研究的發展軌跡、國內外相關研究的現狀。
第二部分,相關理論概述。主要交代房地產項目可行性分析的概念、作用、規范的可行性分析所應采取的步驟與內容,分析房地產項目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法,剖析其核心環節的關鍵行為。
第三部分,介紹xx九龍居房地產開發項目的基本情況,包括項目概況、開發企業基本情況、建筑規劃設計方案、項目開發計劃等。
第四部分,結合當前世界金融危機影響下的房地產市場發展面臨的嚴峻態勢,以及中央及地方政府出臺的各項拉動內需舉措所帶來的機遇,應用本文的相關原理及理論,對xx九龍居房地產開發項目進行可行性分析,得出項目可行性分析的結論及開發的建議。這是論文的重點部分。
(1)項目市場分析是根據擬開發項目的設想,在對相關市場的現狀及發展變化的過程進行充分的調查研究的基礎上,就相關市場及產品的未來以發展趨勢做出合理的預測估計,并分析項目建成后可能的市場表現。主要包括市場調查和市場預測兩個方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提,它決定了項目開發的必要性,是項目能否成立的最重要的依據。
本文遵循從宏觀到微觀的順序,在進行充分的房地產形勢及市場情況調查的基礎上,對本項目的市場進行深入分析,通過對項目目標產品的市場容量、價格、競爭力以及市場風險進行分析預測,主要從產品定位、價格定位和目標客戶群定位三個方面論證本項目市場定位的可行性。
(2)技術方案和建設條件是可行性研究的技術基礎,它決定了項目技術上的可行性。本文分析該項目建筑工程技術設計方案,根據先進性、適應性、安全可靠性和法規適應性原則,著重從規劃設計方案(包括項目總體布局、交通組織、建筑結構、水電配置)、工程進度計劃安排、環境評價、營銷方式等方面,論證本項目的技術可行性。
(3)經濟評價是根據國家經濟和社會發展戰略以及行業地區發展規劃要求,計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟合理性進行分析論證,做出全面的評價,為項目科學決策提供依據。根據評價的目的和范圍的不同,項目經濟評價分為財務評價和國民經濟評價兩部分。對經濟效果的分析和評價,是決定項目應否投資的關鍵,也是項目可行性研究的核心部分。
本文將采取定性和定量分析相結合、動態分析和靜態分析相結合的方法,測算項目的基本財務經濟數據,考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況,并對項目投資的經濟效益進行評估,得出本項目在經濟方面是否可行的結論。同時,從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對項目進行不確定性分析。
第五部分,研究結論和展望。對項目開發的可行性進行總結性分析,形成xx九龍居房地產開發項目可行性研究報告,并提出論文研究的意義。特別是針對目前銀行緊縮信貸規模、房地產市場整體下滑、政府宏觀調控政策加大的情況,為相關企業的階段性發展提供一定的理論支持。
3、主要研究方法
(1)運用文獻閱讀和調查訪問相結合的方法,對房地產項目可行性分析理論進行系統分析論述,作為本論文正確的理論和方法基礎;采取問卷、訪談、抽樣、座談會等形式,進行詳細的調查取證,取得第一手數據資料,較為全面地把握新的經濟形勢下房地產市場狀況、區域內房地產開發項目的現狀和發展趨勢,為項目研究和論文寫作提供準確的研究數據。
(2)運用swto分析,對該項目的開發環境、競爭對手的相對優勢和劣勢、項目發展的機會和面臨的威脅等進行全方位的對比分析,得出該項目在市場定位方面是否合理可行的結論。
(3)運用成本法和市場法分析本項目定價的合理性,并運用定性分析和定量研究相結合、動態指標和靜態指標相結合的分析方法對項目的盈利能力、償債能力、抗風險能力進行分析,得出該項目在經濟方面是否可行的結論。
(4)利用一定的技術手段找出項目的關鍵部分,從項目風險及風險控制成本方面對項目進行可行性分析,做好項目的事前控制。
(三)論文框架結構
第1章 緒論
選題背景與研究意義
國內外房地產項目可行性研究現狀
研究思路和方法
研究內容和論文架構
第2章 房地產項目可行性研究理論分析
房地產項目可行性研究的概念和作用
房地產項目可行性研究的理論依據
房地產項目可行性研究的主要內容和方法
本章小結
第3章 xx九龍居房地產開發項目概述
項目背景分析
項目概況
企業簡介
項目規劃設計方案
項目開發計劃
本章小結
第4章 xx九龍居房地產開發項目市場分析
政策與宏觀形勢分析
市房地產市場現狀分析
項目周邊概況與競爭個案分析
項目swot分析
項目的市場細分與定位
本章小結
第5章 xx九龍居房地產開發項目技術可行性分析
項目建設條件分析
項目工程技術方案分析
項目實施進度安排與控制
本章小結
第6章 xx九龍居房地產開發項目的經濟效益評價
項目綜合成本估算與資金籌措
項目的損益分析與效益評價
項目的不確定性分析
本章小結
1、項目可行性研究結論及相關建議
2、房地產項目可行性研究的建議與展望
(五)研究過程中可能遇到的困難和問題及解決的措施
在目前全球性金融危機大環境下,政府調控政策的延續性和影響力、房地產市場走勢等,都存在著很大的不確定性,這些都會對準確判斷市場形勢、建設周期、成本估算造成較大影響和困難;同時,消費者持幣觀望心理增強、經濟形勢波動造成的消費群體變化等,都會對市場目標的確定產生影響。
為此,在研究過程中,須特別注意市場調查方法的采用、資料的查詢和信息的掌握,特別是時刻關注政府調控政策、經濟形勢變化對國內房地產市場的影響。
五、課題進行的方式、場所、所需儀器設備及經費
地產項目簡介篇十四
一、營銷是市場經濟的永恒主題
房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講,是統制經濟、短缺經濟,或者叫倉庫經濟,采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟,過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下,如何生產已經是一個讓人頭痛的事,最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的,就是從商品到貨幣。這里面,營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣,已經不是一個輕松的話題了,研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。
在市場經濟的競爭中,我們所有的勞動和一切付出,都要受到市場的最后檢驗,它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以,營銷是永恒的主題,是社會生產目的決定的,是企業生存和發展的客觀要求所決定的。
從商品到貨幣,既是一個生產經營過程的完結,又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則,就會窒息,就會破產,就會淪為乞丐。
從某種意義上講,企業營銷不等于銷售和推銷,它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程,由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。
如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能,只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷,那么,你的樓宇就很難適合市場需求,這種生產開發的盲目性,必然會導致銷售的無的放矢,使企業陷入被動的局面。因此,營銷不是從推銷產品的時候才開始的,而是要從開發設計時就應該著手,它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事,而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講,首先是董事長,總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時,還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。
所謂市場,可以稱為需求,或者講有效需求。隨著金融機構的介入,有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式,多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由于多種方式的可選擇性,多個主體的供應,那么,對本企業及其樓盤來說,就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性(不確定性),就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路,只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶,而不是相反。這種適應,不是始于建筑成品或者是半成品,而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候,可變性不大,避免造成營銷中的“黑屋”、“死角”。
營銷工作的目標,是把這種相對的、普遍的、不確定的需求,轉變為絕對的,具體的(特定的)需求。
可以概括為:
作為現代企業的從業人員,迎接挑戰,接受挑戰,就是熱愛生活,熱愛生命。一個成功企業家的心態,永遠是:我要拿到最大的蛋糕,鮮花一定屬于我。
市場需求來源于客戶,爭奪的對象也是客戶,因此,房地產營銷就不能不研究客戶了。
從理論上講,客戶既是顧客,也是未來的業主,營銷運作的結果,就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變,使我們實現了收益,實現了資本的回收與增值,同時,也創出了品牌,占領了市場。從這個意義上講,顧客就是上帝,顧客就是一切。
曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故:一個乞丐來買包子,他親自收錢,親自給包子。別人問他為什么不為那么多經常光顧我們店的老顧客親自服務?他說,大多數有正常經濟能力的人來買包子,是很正常的事,一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事,因此,我要親自服務。那么,為什么不送給他呢,他說,他本來是乞丐,但今天就是顧客,他需要的不僅僅是幾個包子,同時也需要得到做顧客的尊嚴,如果不收錢,反而會羞辱了他。他最后講了一句至理名言,“我們的一切都是顧客給予的”。
二、房地產公開發售的策劃與運作
1、定位
樓盤公開發售前,要做好充分的準備,要進行周密的策劃,不打無把握之仗,不能匆忙上陣,持以簡單、粗放的營銷心態,一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前,社會對此如之不多,不太了解,精心的準備,意味著已經具備了搶占市場份額的先機,如果準備不充分,將直接影響到樓盤的銷售,也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個準確的把握。
如何精心準備,樓盤公開發售前要注意以下幾個問題:首先,物業在投放的市場中怎樣選擇目標群,即什么樣的人會買這個樓。市場營銷定位,消費階層的選擇,都離不開地區的經濟環境,消費者的生活習慣、文化層次等等;其次,樓盤所在街區的功能、人群分布情況;第三,針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提,才能把握定位。
定位分以下幾種內容:
1)市場定位。所謂市場定位,指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。在此基礎上,一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開,否則就風馬牛不相及了。例如:大型樓盤番禺麗江花園,在策劃樓盤銷售時,利用其具有吸引力的硬件,不僅立足于番禺本地消化,更放眼于廣州市區,定價對人也有吸引力,結果取得了成功。即購買者為60%的廣州市區人,30%的外地人,10%為番禺人。其中,包括了二次置業、休閑置業等投資者。
2)功能定位。所謂功能性,一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多,由于公務、商務活動越來越現代化,用戶要求的不僅是有一個辦公場地,對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此,在銷售寫字樓、公寓等物業時,功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3a、5a、智能大廈等,這都成為寫字樓的重要賣點,而各個國家有各自不同的標準,一般來講,5a即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全,就難于啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時,都強調5a級,當時外商都很驚訝于中國大陸也有5a級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟,對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能,而住宅的外形美觀,配套設施齊全,室內布局合理,居住方便和舒適,住宅面積寬綽,采光良好,對消費者就有吸引力,也為其發展智力提供了條件。
3)專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求,小商販形不成規模,商場發展紛紛推出經營性定位,即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心,發展商設計營業方向,然后將之切割出售,這就免除了客戶買了之后不知做什么,或者想做某種生意而苦于沒有一種大環境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求,而且營造出整體的商業氛圍,就可以吸收更多的買家。
4)象征性定位。由于消費水平的不同,通過價值取向的自然選擇,很多物業無形中形成了高尚住區、“貴族”住區、普通住區等等。房地產開發商,可以用形成物業檔次的方法,對居住在小區的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園,北京的龍苑別墅,美國的比夫利山莊等,都是這種自然選擇的結果,也是開發商營造了象征性群體,通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。
2、價格設定
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測,樓宇的定價要能被市場接受,需要一定的超前意識和科學預測,可以說定價部分是藝術,部分是科學。影響價格的因素有很多,主要包括:成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限,上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值,因此不應把價格和價值混為一談。定價之后,運行中可以做適當的調整,但不能做大幅度的或否定性的調整,否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講,主要有幾個方法:1、類比法:所推銷的物業,應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法:物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度,是微利多銷或高價高利潤,這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法:由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估后作出定價。無論哪種,均應隨行就市,最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后,具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。采用低價戰略:入市時比較輕松,容易進入,能較快地啟動市場。采用高價策略:為了標榜物業的出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等,可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值。此法風險較大。
3、定價比例
一般來說,先設定一個標準層,高層一般定在1/2高度,多層一般3-4層(9層以下)為最好。然后確定一個樓層系數,標準層以上一般每層加價比例為,標準層以下每層下調。在高層建筑中,7層以下因其視野受限,一般應為低價區,頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響,房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一,即朝向系數。一般來說,江景、街景等給人以視覺上的享受,朝向系數大,為8-10%左右,而臨馬路邊因其噪音大,塵埃多,朝向系數亦低,為3-5%之間,樓盤的南、北兩個方位,如無景觀差別,一般南面售價高于北面。有的樓盤,因其朝向系數不合理,好的樓層和好的朝向全部賣光,剩下的全部都是不好賣的,使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價,由于一般顧客購物習慣在首層,因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50%。
4、概念的策劃與引導
從某種意義上講,買樓首先是買概念,這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響,使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距,那結果便會截然不同了。所以說,我們要讓消費者“學會”想要什么,在滿足消費者需求方面的競爭便不那么重要,更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前,先為樓盤樹立一個概念,營造出一個品牌的形象,以吸引消費者,并深入人心,之后畫龍點睛,隆重地推出樓盤,由此造成一種轟動效應,搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。
5、銷售的策略