人防停車位租賃和轉租中的相關問題釋疑

隨著經濟社會的發(fā)展，人民防空建設也得到了前所未有的進步，人防停車位作為人防工程平時的主要使用形式，與人民群眾的生活關系日益密切，相關的矛盾糾紛也不斷顯現(xiàn)。為更好地普及人防法律知識，現(xiàn)就人防停車位使用、租賃及轉租的有關問題進行分析，以指導科學使用和依法維權。

一、什么是人防工程、人防停車位？

人防工程是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑（稱為單建人防工程），以及結合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室（稱為“結建”人防工程）。

人防停車位是指在不妨礙人防工程戰(zhàn)時功能的前提下，平時為滿足市民停車需要，將人防工程作為車庫供業(yè)主使用的車位，平時小區(qū)里作為車庫使用的人防工程，絕大多數(shù)是“結建”的防空地下室。

二、防空地下室與普通地下室有哪些區(qū)別？

雖然防空地下室與普通地下室都位于地下，一般都表現(xiàn)為車庫形式，但是兩者有以下六點重要區(qū)別：

（一）功能不同。防空地下室是人防工程，具有防空襲戰(zhàn)備功能；普通地下室沒有這種功能。

（二）外觀不同。通常情況下，在防空地下室入口處標注有“人防工程”“臨戰(zhàn)封堵”等字樣，工程內部安裝有防護門、防護密閉門、消波或濾毒設施等；普通地下室沒有這些設施和標識。

（三）建設標準不同。防空地下室是按照人防工程的設計規(guī)范和質量標準等強制性要求建設的，必須具備相應的防核武器、常規(guī)武器、化學武器、生物武器的防護等級；普通地下室是按照普通房屋建筑工程的建設標準建設的，無須具備防護要求。

（四）法律義務不同。修建防空地下室是城市新建民用建筑必須履行的法定義務，人防法律法規(guī)規(guī)定有明確的配建比例；修建普通地下室是建設單位的自主行為，主要受成本、供需關系和規(guī)劃指標等方面的約束。

（五）權屬性質不同。普通地下室的初始所有權人為投資建設單位，可以出售、出租、轉讓，這是沒有爭議的。

防空地下室的權屬性質就比較復雜。目前，在國家法律層面，《民法典》《人民防空法》均沒有明確防空地下室的所有權歸屬，只規(guī)定“誰投資、誰使用、誰受益”的原則。在地方立法層面，包括湖北省在內的絕大多數(shù)地方沒有明確防空地下室的所有權歸屬，仍然遵循“誰投資、誰使用、誰受益”的原則；上海、重慶、湖南、廣州、蘇州等少數(shù)地方規(guī)定防空地下室的所有權歸投資者或國家所有。

（六）有關公攤的規(guī)定不同。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（建房〔1995〕517號）第八條規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：１.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；２.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。”第九條規(guī)定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”這表明，普通地下室在未租售的前提下要計入公攤面積，而防空地下室是不計入公攤面積的。

三、防空地下室的所有權屬于誰？

關于住宅小區(qū)配套建設的防空地下室的所有權歸屬問題，由于國家上位法規(guī)定不明確，各地方立法有不同的規(guī)定，目前，主要有三種不同觀點：

（一）國家所有

這種觀點認為，雖然《人民防空法》沒有明確規(guī)定防空地下室的所有權歸屬，但第2條規(guī)定“人民防空是國防的組成部分”；而《民法典》第254條規(guī)定“國防資產屬于國家所有”，據(jù)此，推論防空地下室的所有權屬于國家。

在地方立法層面，有的地方明確規(guī)定防空地下室歸國家所有。如《蘇州市人民防空工程管理辦法》第24條規(guī)定：“建設單位及個人依法按照規(guī)定比例結合新建民用建筑修建的防空地下室，所有權屬于國家。”

（二）投資者所有

這種觀點認為，根據(jù)《民法典》第231條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力”以及第352條“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人”之規(guī)定，投資者在建設防空地下室時，就通過合法建造這個事實行為取得了防空地下室的所有權。

在地方立法層面，有的地方明確防空地下室歸投資者所有。如《上海市民防工程建設和使用管理辦法》第20條規(guī)定：“民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規(guī)定取得民防工程的所有權。”《重慶市人民防空條例》第7條規(guī)定：“鼓勵企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和個人，以多種方式投資建設和利用人民防空設施，其所有權和收益歸投資者。”《湖南省人民防空工程產權管理辦法》第4條規(guī)定：“人防工程實行誰投資、誰所有的原則。”《廣州市人民防空管理規(guī)定》第25條規(guī)定：“人民防空工程所有權歸屬的確定依據(jù)《民法典》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，適用與建設用地使用權相一致的原則。”

（三）業(yè)主共有

這種觀點認為，住宅小區(qū)的業(yè)主承擔了包括防空地下室在內的小區(qū)所有建筑物的建設成本，由此，推論小區(qū)全體業(yè)主是防空地下室的投資主體，對小區(qū)內的防空地下室享有共有權利。需要指出的是，這種觀點沒有得到國家上位法和地方立法的支持。

對湖北省而言，現(xiàn)行的《湖北省實施辦法》《湖北省人民防空工程管理規(guī)定》均沒有明確防空地下室的所有權歸屬，仍然遵循“誰投資、誰使用、誰收益”的原則，即投資建設單位不享有防空地下室的所有權，僅享有防空地下室的使用權和收益權。

四、人防停車位可以買賣、辦證嗎？

如前所述，對于湖北省而言，人防停車位沒有明確所有權人，不能辦理產權登記，也不能買賣，只能租賃；投資建設方享有人防停車位的使用權和收益權個人車位租賃合同電子版，可以對使用權依法進行臨時讓渡并取得收益，也就是出租。

需要強調的是：現(xiàn)實生活中，有的開發(fā)商（或其授權的物業(yè)公司）與業(yè)主簽訂了人防停車位使用權轉讓合同，其本質仍然是租賃合同。

五、人防停車位租賃應注意哪些問題？

對于人防車位來說，由于其與所在小區(qū)的房屋關系緊密，房屋的出售、出租、空置等等，都會不可避免地影響到停車位的占有、使用和收益，在租賃過程中需注意以下兩個問題：

（一）租賃對象。目前，包括湖北省在內的各地物業(yè)管理條例原則上都要求停車位在優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的使用需要后，才能對外出租。因此，對于向非本小區(qū)人員出租的行為，有可能會被業(yè)委會、物業(yè)公司禁止或遭到其他業(yè)主反對，甚至引起法律糾紛。

（二）租賃期限。目前，對于人防停車位的租賃期限，只有江蘇、安徽、江西等少數(shù)地方明確人防停車位的租賃期限不得超過3年或5年，包括湖北省在內的絕大多數(shù)地方沒有明確。因此，湖北省現(xiàn)階段仍然執(zhí)行《民法典》關于租賃期限的規(guī)定，即一次租賃最長時間不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

另外，如果將人防停車位出租給小區(qū)業(yè)主以外的單位或個人，租賃期限還應遵守《湖北省物業(yè)服務和管理條例》第54條之規(guī)定：“物業(yè)區(qū)域內按照建設工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。”

六、人防停車位轉租應注意哪些問題？

現(xiàn)實生活中，由于停車位供求關系不平衡，市民私下轉租人防停車位的現(xiàn)象時有發(fā)生，受讓方相對于轉讓方，往往處于信息不對稱地位，對車位權利狀況、轉租期限等不甚明了，合同簽訂后容易產生糾紛。對此，提醒市民注意以下四個方面問題：

（一）轉租應事先取得出租人同意。《民法典》第716條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”轉租行為中的“第三人”在法律上也被稱為“次承租人”。

（二）轉租應優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。轉租本質上也是出租，因此，也要遵守“在優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的使用需要后，才能對外出租”的規(guī)定，否則，容易引發(fā)業(yè)主與非業(yè)主之間的矛盾糾紛。

（三）轉租期限不得超過原租賃合同的剩余期限。《民法典》第717條規(guī)定：“承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。”據(jù)此，一般來說，轉租期限不得超過原承租人的剩余期限。

另外，如果將人防停車位轉租給小區(qū)業(yè)主以外的單位或個人，仍應遵守《湖北省物業(yè)服務和管理條例》第54條之規(guī)定：“物業(yè)區(qū)域內按照建設工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。”

（四）第三人有權要求對方就停車位權利狀況作出“事先權利承諾”。為避免日后產生矛盾糾紛，第三人（即次承租人）在簽訂人防停車位租賃合同時，可以要求對方（即原承租人）作出“事先權利承諾”，并將承諾事項納入擬簽訂合同之中。建議“事先權利承諾”事項包括但不限于：

1.本人防停車位所在的人防工程已依法取得《人民防空工程平時使用證》或已經人防部門使用備案；

2.出租人是本人防停車位的唯一合法使用權人；

3.本人防停車位沒有轉讓或出租給承租人以外的其他人；

4.本人防停車位沒有抵押、司法查封或其他限制轉讓的情況。

七、人防停車位的停車費價格有規(guī)定嗎？

除了政府投資建設的人防停車位的停車費執(zhí)行政府指導定價外，其它由社會主體投資建設的人防停車位的停車費實行市場定價，由租賃雙方協(xié)商確定。

現(xiàn)實生活中，社會主體如開發(fā)商投資建設的人防停車位的停車費往往由投資建設單位自行定價，消費者往往處于被動接受的地位。對此，一方面個人車位租賃合同電子版，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，投資建設單位有權根據(jù)市場行情自主定價；另一方面，如果消費者有證據(jù)證明投資建設單位定價過高，明顯違背市場行情，或涉嫌壟斷或不正當競爭個人車位租賃合同電子版，可以向市場監(jiān)管部門舉報。

八、防空地下室人防停車位維護管理的責任主體是誰？維護管理費用由誰承擔？

現(xiàn)行的《湖北省人民防空工程管理規(guī)定》（省政府令411號）第27條規(guī)定：“人防工程的維護管理由建設單位負責，已開發(fā)利用的，由使用單位負責，實行誰建設、誰管理，誰使用、誰管理的原則。” 第28條規(guī)定：“人防工程維護管理費用按照下列規(guī)定執(zhí)行：（一）人民防空指揮工程，由本級人民政府財政預算安排；（二）公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程等人防工程，由縣級以上人民政府人民防空主管部門從人防工程維護管理費中列支；（三）防空專業(yè)隊、醫(yī)療救護、物資儲備等專用人防工程，由其所屬單位按國家有關規(guī)定列支；（四）已開發(fā)利用的人防工程，從平時開發(fā)利用收益中列支。兼顧人民防空需要的城市地下空間防護部分的維護管理經費，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。”

綜上，在湖北省范圍內，防空地下室人防停車位維護管理的責任主體及維護管理費用列支分兩種情況：（一）對于未投入使用的，建設單位是維護管理責任主體，維護管理費用來源于建設單位自有經費；（二）對于已投入使用的，使用單位是維護管理責任主體，維護管理費用來源于使用收益。

九、人防停車位的使用單位指的是誰？

《人民防空法》第5條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”實踐中，對于已經投入使用的人防工程的使用單位，一般指的是投資建設單位或者其授權對該人防工程進行日常管理的單位（如物業(yè)公司），而不是實際使用該人防停車位的業(yè)主。

十、人防停車位在平時和戰(zhàn)時的使用權有什么規(guī)定？

人防工程的戰(zhàn)備屬性，決定了其使用權人在平時必須依法、合理使用，不得影響其防護效能；在戰(zhàn)時或突發(fā)公共事件必須暫時讓渡使用權給政府，無條件服從政府的統(tǒng)一調配行動。

在國家法律層面，《人民防空法》第26條規(guī)定：“國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。”在地方立法層面，包括湖北省在內，各地都通過地方性法規(guī)或政府規(guī)章的形式明確規(guī)定“平時使用人防工程，不得影響其防護效能。戰(zhàn)時或者遇突發(fā)公共事件時，人防工程由縣級以上人民政府統(tǒng)一調配使用。”

因此，人防停車位在平時使用時，就應該特別注意保護其戰(zhàn)備功能，任何破壞戰(zhàn)備功能的行為都是違法的。在政府要求啟用戰(zhàn)時用途時，所有人都必須無條件服從。