上海成立業委會攻略！五步搞定
在上海，怎么成立業委會呢？
五步搞定！
第一步：提申請
一個物業管理區域（小區或商業寫字樓），房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的。
開發商或業主書面向所屬居委會（法律規定是向鄉鎮人民政府或街道辦提出，實際操作是向居委會提出）提出申請。
第二步：成立籌備組
鄉鎮人民政府或街道辦收到申請后，60日內幫助成立籌備組。
籌備組在成立后的90日內，做好召開業主大會的工作。
第三步：召開業主大會
籌備組應自成立后的90日內，組織召開首次業主大會，通過業主大會選舉出業委會委員、表決通過議事規則等。
第四步：召開業主委員會
召開業主委員會，選出業委會主任和副主任。
第五步：備案
進行備案，搞定。
在成立業委會中，籌備組、業主大會、備案、業主小組等問題比較復雜，下文為您詳解。
一、籌備組問題
1、籌備組組成
籌備組由業主代表，建設單位代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成，為單數。
業主代表由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處組織業主推薦產生，所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一。
籌備組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。
2、籌備組中的業主代表應當符合以下要求：
（1）熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力；
（2）本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域服務的物業服務企業任職；
（3）在本物業管理區域內，不得有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費（全國人大法工委認為不需要，上海的這條規定涉嫌違法）或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一，且未改正的。
3、對籌備組成員異議的處理
業主對籌備組成員有異議的，由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處協調解決。
4、籌備組的工作
（1）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積。
（2）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。
（3）草擬管理規約、業主大會議事規則。
議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主小組的設立，業主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。
（4）確定首次業主大會會議表決規則。
（5）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單。
（6）制定業主委員會選舉辦法。
（7）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容，應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告。
業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
5、業主委員會委員候選人如何產生、
由籌備組通過直接聽取業主意見、召開座談會、發放推薦表等方式產生。
籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。
候選人的基本信息，由籌備組在物業管理區域內公告。
業委會候選人的資格，同籌備組業主代表要求，另外還可以通過業主大會投票增加不得擔任的情形。
6、業主委員會委員人數和任期
業主委員會由五至十一人單數組成，任期為三年到五年。
7、公告及其他
（1）籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。
（2）鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進行培訓。
（3）籌備組在業主委員會依法成立后自行解散。
二、業主大會問題
1、會議形式
業主大會會議，可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。
如果還不明白，可以查看我以下文章了解：
《業主大會怎么開？都沒叫我，就選好了！》
2、如何表決？
業主大會會議應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。
決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
決定其他事項，比如選舉業委會委員、議事規則等，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
3、業主投票代理問題
業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書，并依據委托人對所議事項的意見，進行投票表決。
三、備案問題
業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案：
1、業主大會會議記錄和會議決定；
2、業主大會議事規則；
3、管理規約；
4、專項維修資金管理規約；
5、業主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾；
6、業主委員會委員的培訓記錄。
鄉、鎮人民政府或者街道辦事處，對依法選舉產生的業主委員會，出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。
備案證明應當載明業主大會名稱，業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。
四、印章問題
業主委員會應當依法刻制和使用印章。
印章印文中應當包含業主委員會名稱以及屆別。
五、業主小組問題
同一物業管理區域內，有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。
業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組應當履行下列職責：
1、推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿；
2、決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護；
3、決定本小組范圍內的其他事項。
業主小組議事，由該業主小組產生的業主代表主持。
業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。
相關法律規定：
《民法典》第二百七十八條規定：“下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意?！?/p>
以下規定均來自于《上海市住宅物業管理規定》：
第十三條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。
一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。但只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十五條鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內組建籌備組。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。
籌備組由業主代表，建設單位代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表應當符合本規定第二十條第二款的規定，人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。
籌備組中的業主代表，由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處組織業主推薦產生。
業主對籌備組成員有異議的，由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處協調解決。
鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進行培訓。
第十六條籌備組應當做好以下籌備工作：
（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
（四）確定首次業主大會會議表決規則；
（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
（六）制定業主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。
籌備組在業主委員會依法成立后自行解散。
第十七條 業主大會除履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。
第十八條 業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并依據委托人對所議事項的意見進行投票表決。
第十九條 首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主小組的設立，業主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。
第二十條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，依法履行職責。業主委員會由五人以上單數組成，但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區，業主委員會可以由三人組成?；I備組應當根據物業管理區域規模和建筑物區分所有權的比例，確定業主委員會委員的人數和構成比例。業主委員會的任期為三年到五年。
業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域服務的物業服務企業任職。業主在本物業管理區域內有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔任業主委員會委員。業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形。
第二十一條 業主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業主意見、召開座談會、發放推薦表等方式產生。籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息，由籌備組在物業管理區域內公告。
業主委員會委員由業主大會會議選舉產生。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。籌備組應當自選舉完成之日起三日內，在物業管理區域內公告業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。
第二十三條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案：
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）專項維修資金管理規約；
（五）業主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾；
（六）業主委員會委員的培訓記錄。
鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。備案證明應當載明業主大會名稱，業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。
業主委員會應當依法刻制和使用印章。印章印文中應當包含業主委員會名稱以及屆別。
第三十五條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組應當履行下列職責：
（一）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿；
（二）決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護；
（三）決定本小組范圍內的其他事項。
業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。
