房貸合同轉換明日啟動：利率怎么換合算？哪些渠道可以辦理？

包括房貸在內的存量浮動利率貸款定價基準轉換工作將于3月1日正式啟動。我的房貸需要轉換嗎？怎么換？什么時間換？

2月29日，包括工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行等在內的全國性商業銀行紛紛公布了關于存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告。

需要注意的是，轉換工作原則上至2020年8月31日結束，政策性的公積金個人住房貸款不需要轉換。對于存在共同借款人的貸款，需要由主借款人及所有共同借款人共同確認定價基準變更。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

哪些貸款要轉換

已經發布公告的各家銀行的轉換范圍基本一致：2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同尚未發放的，參考央行基準利率定價的存量浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。以央行基準利率定價的固定利率貸款不在本次轉換范圍。貸款到期日在2020年8月31日之前的可不轉換；已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

兩種轉換方法

如果選擇將存量貸款轉換為LPR加點形成的浮動利率，具體方法是：

加點數值的計算上，加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR；加點數值可為負值；加點數值在合同剩余期限內固定不變。

期限選擇上，如果原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。

在轉換后的每個利率調整日，利率水平等于利率調整日前一日的LPR與轉換時點確定的加點數值之和。

此外，經借貸雙方協商，可約定利率調整日為每年的1月1日或貸款發放日在每年的對月對日。

如果你選擇將存量貸款轉換為固定利率，那轉換后的利率水平等于原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。

轉成LPR好還是固定利率好？

相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，更能反映市場供求的變化情況，如果轉為LPR，市場化程度更高，在未來每個利率調整日，隨市場利率水平變化而調整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優惠；如果LPR上漲，那還貸金額也會隨之上漲。如果選擇轉為固定利率，利率水平將保持不變。

需要注意的是，定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

加減點數值怎么算？

舉個例子。

小張的商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率下浮10%，現行執行利率為4.9%×（1-10%）=4.41%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果選擇轉換定價基準，那么減點幅度為39個基點（4.8%-4.41%=0.39%）。

如果執行的是基準利率上浮的房貸利率，計算方法也是一樣：假設小王的商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現行執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果選擇轉換定價基準，那么加點幅度為0.59個百分點或59個基點（5.39%-4.8%=0.59%）。

需要注意的是，2020月12月31日之前，執行的利率水平仍是原有利率，從2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

去哪辦理？

由于疫情影響，目前各家銀行基本都僅支持客戶通過手機銀行、網上銀行等兩個線上渠道辦理業務。不過，各家銀行表示，后續將根據疫情防控進展情況，逐步開通線下渠道，支持客戶到智慧柜員機、柜臺等辦理業務，不過具體開通時間將另行通知。

以中行為例，線上渠道具體申請流程為：

手機銀行：登錄手機銀行，點擊“貸款”，選擇“轉換LPR利率”按提示進行申請。

網上銀行：登錄網上銀行，點擊“貸款管理”，選擇“利率轉換”按提示進行申請。

不同的是，招商銀行將于4月上旬統一將轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。如果希望不做轉換，仍維持原合同安排，則可以在8月31日前聯系各分支機構貸后服務中心申請處理。