房屋租賃新政有哪六大看點：購租并舉可促樓市去庫存

中新網(wǎng)北京6月4日電（種卿）3日晚間，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱為“意見”）。意見明確，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

意見同時提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。分析人士認為，打通購租并舉市場，將有助于加快房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存。

資料圖。孟幻 攝

亮點一：鼓勵房企開展租賃業(yè)務(wù) 加快“去庫存”

意見認為，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。并從六個方面提出多項具體舉措來進一步發(fā)展住房租賃市場。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中新網(wǎng)記者表示，后續(xù)各大部委、地方政府、企業(yè)、投資者等將基于政策精神相繼進行落實，未來會有更多細化的政策出臺。

改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。

意見明確，培育市場供應(yīng)主體要發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，支持和規(guī)范個人出租住房。

在嚴躍進看來，此舉無論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求；還是進一步改善城市住房結(jié)構(gòu)的角度，都有益處。

目前我國三、四線城市，以及部分二線城市都有較大的“去庫存”壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商存在現(xiàn)房空置、又無法出租的情況，確實不利于“去庫存”工作的進行。

“允許房企采取租賃住房的方式來加快去庫存，就能夠使得房企和住房群體之間的其他中介和機構(gòu)力量消失，實現(xiàn)無縫對接，從而加快整個房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化”，嚴躍進稱。

亮點二：落實公積金租房政策 簡化辦理手續(xù)

“有房可租”的問題解決后，對于有租房需求的人群來說，接下來就要考慮是否“有錢可租”了。

對此，意見也提出了相應(yīng)的解決辦法和鼓勵政策，“各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題”。

具體來看就是：落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)；非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

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資料圖。中新網(wǎng)記者 李泊靜 攝

亮點三：合同期限內(nèi)房東不得單方面提高租金

有過租房經(jīng)歷的人而言，一些人曾被房東的臨時漲價、突然停租等個人行為所困擾。

對此，意見明確了租賃各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

“（限制）房東隨意漲價的做法后續(xù)還需要強化”，嚴躍進認為，尤其是近期滬、深兩地收緊購房政策后，租賃市場價格出現(xiàn)了上漲，未來有必要進一步強化價格管控。

亮點四：符合條件的公租房保障對象在市場租房 給予補貼

意見同時對公共租賃住房的完善提出了新思路，“推進公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉”。

如何理解租賃補貼？上述意見稱，“支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準”。

同時，意見鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。

按照規(guī)定，對于在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，將因此獲得明顯的利好。

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資料圖。中新網(wǎng)記者 李泊靜 攝

亮點五：允許改建房屋用于租賃 水電氣價格按居民標準收

“在支持租賃住房建設(shè)項目中，最大亮點在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房，這是一個很大的創(chuàng)新”，嚴躍進直言。

意見提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標準執(zhí)行。

同時，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

嚴躍進表示，這既是“去庫存”的需要；同時也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個重要渠道。另外后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面，將面臨一個較好的政策空間。

亮點六：加大政策支持力度 個人出租住房稅率從5%減至1.5%

意見明確提出對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

其中，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

意見還提出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（）試點。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。（完）