土地租賃合同糾紛是否適用于專屬管轄？

(2021)粵01民轄終1818號

裁判要旨：

本院經審查認為，本案系土地租賃合同糾紛。《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規定：“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。”案涉《合同書》載明租地四至范圍為廣州市第一一七中學西邊圍墻以西、運通油站以東、小河邊以北、廣汕公路以南，該學校位于廣州市黃埔區，即涉案土地位于廣州市黃埔區，根據上述法律規定，本案糾紛依法應由原審法院專屬管轄。

案件經過：

李銳坤上訴稱，一、一審法院認定本案屬于專屬管轄的不動產糾紛，系錯誤適用法律，本案應當按照普通合同糾紛確定管轄法院《最高人民法院關于的解釋》第二十八條規定系對民事訴訟法第三十三條第一項有關不動產糾紛適用專屬管轄的具體規定，并未包含土地租賃合同糾紛。同時，土地租賃合同糾紛與房屋租賃合同糾紛均為租賃合同糾紛下設的同一級案由，并不存在從屬關系。由此可知，土地租賃合同糾紛并不屬于不動產糾紛專屬管轄的適用范圍，一審法院系錯誤適用法律。故，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十一條規定：“對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄；被告住所地與經常居住地不一致的，由經常居住地人民法院管轄。”上訴人長期居住天河區，將本案移送天河區人民法院審理更符合法律規定。二、本案涉及黃埔區政府作為利益相對方，足以產生影響案件公正審理的不利因素，應由上級法院指定管轄更加適宜。黃埔區人民政府與其下屬的政府部門有所不同，其權力、地位與黃埔區人大有直接而緊密的關系，因此黃埔區政府下發的《黃埔區、開發區城市更新工作領導小組2019年第一次會議紀要》對黃埔區法院有一定的公某和影響力，可能影響法院的公正審理。上訴人依據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十七條規定：“有管轄權的人民法院由于特殊原因，不能行使管轄權的，由上級人民法院指定管轄。”提出要求指定管轄符合規定，因為該規定并無詳細明確特殊原因的情形，基于案件審理和執行的公正性，上訴人認為由其他法院審理更加符合公平公正的原則。故上訴請求撤銷原審裁定，將本案移送至廣州市天河區人民法院審理。

法院經審查認為，該案系土地租賃合同糾紛。《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規定：“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。”案涉《合同書》載明租地四至范圍為廣州市第一一七中學西邊圍墻以西、運通油站以東、小河邊以北、廣汕公路以南，該學校位于廣州市黃埔區，即涉案土地位于廣州市黃埔區，根據上述法律規定，本案糾紛依法應由原審法院專屬管轄。上訴人認為本案應由本院指定管轄的問題，因其未提交充分證據證明本案屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第三十七條規定之情形，故該主張本院不予支持。

綜上，原審裁定正確，本院予以維持。上訴人李銳坤提出的上訴意見、理由不成立，本院不予采納。

總結

一般認為，是否適用于專屬管轄，除法律明確規定外，涉及不動產的，應首先區分爭議是否為物權糾紛、是否為債權糾紛，僅在糾紛上屬于物權糾紛時，才可適用專屬管轄。

但在司法實踐中，各地法院對于土地租賃合同到底是適用專屬管轄還是普通合同管轄仍存在理解差異。如在河北省唐山市、廊坊市法院的裁判文書中【(2021)冀02民轄終348號、(2022)冀10民轄終242號）】，則認為關于土地的租賃應適用于《最高人民法院關于適用的解釋》第十九條的規定，若對合同履行地無約定的，應屬于被告所在地和合同履行地法院管轄。

鑒于關于土地租賃合同糾紛的管轄存在爭議，建議律師應充分了解當地審判實踐，據此對當事人提出有針對性的訴訟程序方案。

法律依據：

《民事訴訟法》第三十四條：“下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。”

《最高人民法院關于適用的解釋》第十九條財產租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地。合同對履行地有約定的，從其約定。”

《最高人民法院關于適用的解釋》第二十八條:“民事訴訟法第三十四條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。”