一圖解讀房屋租賃案件審理7大要點(diǎn)
文/王力
上海市寶山區(qū)人民法院
1.確定租賃標(biāo)的物的基本情況
租賃合同糾紛案件涉及的標(biāo)的物一般包括：場(chǎng)地、商品房、宅基地房屋、廠(chǎng)房、商鋪、違章搭建物等各類(lèi)建筑。
首先，要查明租賃標(biāo)的物的具體坐落、位置、門(mén)牌號(hào)、宗地號(hào)、地籍圖、產(chǎn)權(quán)證，以及有無(wú)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證等情況。
其次，要查明租賃標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)狀況，比如：建筑是否按證建造，標(biāo)的物是否按原狀使用，建筑物是否存在改擴(kuò)建、加層、隔斷等情況。
最后，要查明實(shí)際使用主體及使用方式、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等情況。若有必要，法官應(yīng)當(dāng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)走訪(fǎng)調(diào)查，充分評(píng)估和把握案件審理的節(jié)奏和方向。
2.審查租賃合同的法律效力
與一般的民商事合同應(yīng)盡量認(rèn)定有效以促進(jìn)交易、保障合法權(quán)益不同，房地產(chǎn)租賃合同的效力問(wèn)題應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，這主要是考慮到：
一方面，租賃標(biāo)的物的經(jīng)營(yíng)使用具有長(zhǎng)期性和多變性。租賃雙方一旦產(chǎn)生糾紛爭(zhēng)議，今后很有可能?chē)@某標(biāo)的物反復(fù)發(fā)生訴訟，如若法院對(duì)合同效力審查不嚴(yán)，將可能導(dǎo)致后續(xù)糾紛審理陷入被動(dòng)。
另一方面，民事審判可能牽涉到房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的相關(guān)管理或執(zhí)法活動(dòng)，如若法院對(duì)合同效力審查不嚴(yán)，將可能與相關(guān)行政管理行為的程序與后果產(chǎn)生對(duì)立或沖突。
另需提醒的是，案件審理過(guò)程中，租賃標(biāo)的物情況較為復(fù)雜的，如存在租賃合同部分有效、部分無(wú)效的，可根據(jù)租賃標(biāo)的物的實(shí)際使用情況，予以分別論述并判處；若因客觀(guān)因素不宜分開(kāi)處理的，則可根據(jù)使用的面積大小、使用功能的重要程度等綜合分析論述，認(rèn)定合同有效或無(wú)效。
3.審查合同解除權(quán)
租賃合同糾紛案件審理中，當(dāng)事人主張對(duì)方違約、己方可以行使合同解除權(quán)的案件較為常見(jiàn)。對(duì)于當(dāng)事人是否享有解除權(quán)、合同是否符合解除條件，需要審慎認(rèn)定。
首先，應(yīng)當(dāng)審查租賃合同約定的合同解除條件。
其次，需要判斷違約行為的嚴(yán)重程度。對(duì)于承租人較為輕微的延遲支付租金或長(zhǎng)期以來(lái)一直存在的未嚴(yán)格按合同約定時(shí)間支付租金等情況，不宜直接套用合同約定的解約條件徑直判決解除合同，而是需要綜合考慮租賃合同的實(shí)際履行情況、承租人的實(shí)際履行能力、租賃雙方此前的交易習(xí)慣、書(shū)面合同以外的口頭約定等主客觀(guān)情況進(jìn)行合理裁決。
此外，關(guān)于違約方是否享有合同解除權(quán)的問(wèn)題，一般認(rèn)為，除非合同另有約定，一般情況下違約方?jīng)]有合同解除權(quán)。但是，在一方已經(jīng)明確表示或以行動(dòng)表示無(wú)法繼續(xù)履行租賃合同的情況下，不宜判決繼續(xù)履行。
4.違約責(zé)任約定不明時(shí)的處理方式
一般情況下，在租賃合同未對(duì)違約賠償責(zé)任作出明確約定的情況下，如屬承租方違約的，違約責(zé)任一般比照租金，酌情以3-6個(gè)月租金作為違約金或賠償金處理。如屬出租方違約的，需要考慮承租方的實(shí)際投入、經(jīng)營(yíng)狀況等各方面損失。
5.糾紛中的租金、使用費(fèi)酌情減免的情形
承租人違約的，一般情形下，不考慮減免租金或使用費(fèi)。出租人違約的，且未對(duì)承租人的使用及經(jīng)營(yíng)造成明顯影響的，一般情形下，也無(wú)須考慮減免租金或使用費(fèi)。但如若出租人采取停水、停電、封門(mén)等限制措施的，致承租人使用、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到較大影響的，可適當(dāng)減免租金或使用費(fèi)。租金及使用費(fèi)減免的幅度根據(jù)雙方的違約情形、對(duì)承租人造成影響的程度等酌情合理確定。
6.司法審價(jià)、評(píng)估的注意事項(xiàng)
首先，應(yīng)當(dāng)向各方當(dāng)事人釋明，并在筆錄中記明：法院同意并委托進(jìn)行審價(jià)、評(píng)估等相關(guān)工作，不代表必然支持某方訴訟請(qǐng)求，相關(guān)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)充分注意訴訟風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，審價(jià)、評(píng)估工作中，雙方必須根據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的要求積極配合開(kāi)展相關(guān)工作，否則與消極舉證、消極質(zhì)證的后果相同，可能承擔(dān)不利的后果。
其次，司法評(píng)估、鑒定時(shí)應(yīng)當(dāng)注意造價(jià)、殘值、現(xiàn)值的區(qū)別。根據(jù)租賃合同有效與否，所需鑒定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別。委托司法評(píng)估、鑒定時(shí)，應(yīng)向鑒定單位明確告知評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。
此外，對(duì)于鑒定單位無(wú)法有效組織和開(kāi)展司法鑒定工作的，承辦法官應(yīng)當(dāng)及時(shí)約談各方確定審價(jià)要求，甚至到現(xiàn)場(chǎng)組織勘察、丈量等工作。
7.“連環(huán)”租賃問(wèn)題
遇有多層轉(zhuǎn)租的租賃合同糾紛案件，首先要充分查明源頭情況，了解標(biāo)的物性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)人、出租人主體等。其次要判斷本案實(shí)體處理可能對(duì)連環(huán)租賃產(chǎn)生何種影響，視情況追加必要參加訴訟的當(dāng)事人。再次要指導(dǎo)當(dāng)事人先處理最末端的租賃關(guān)系，必要時(shí)可以裁定中止上位租賃合同糾紛的訴訟。最后，在租賃合同無(wú)效的后果承擔(dān)上，要根據(jù)不同前后手出租人的過(guò)錯(cuò)，體現(xiàn)不同的承擔(dān)份額，一般情況下，向上逐層遞減。
