一圖解讀房屋租賃案件審理7大要點

文/王力

上海市寶山區人民法院

1.確定租賃標的物的基本情況

租賃合同糾紛案件涉及的標的物一般包括：場地、商品房、宅基地房屋、廠房、商鋪、違章搭建物等各類建筑。

首先，要查明租賃標的物的具體坐落、位置、門牌號、宗地號、地籍圖、產權證，以及有無辦理建設工程規劃許可證、土地使用證等情況。

其次，要查明租賃標的物的現實狀況，比如：建筑是否按證建造，標的物是否按原狀使用，建筑物是否存在改擴建、加層、隔斷等情況。

最后，要查明實際使用主體及使用方式、經營業態等情況。若有必要，法官應當及時到現場走訪調查，充分評估和把握案件審理的節奏和方向。

2.審查租賃合同的法律效力

與一般的民商事合同應盡量認定有效以促進交易、保障合法權益不同，房地產租賃合同的效力問題應當從嚴把握，這主要是考慮到：

一方面，租賃標的物的經營使用具有長期性和多變性。租賃雙方一旦產生糾紛爭議，今后很有可能圍繞某標的物反復發生訴訟，如若法院對合同效力審查不嚴，將可能導致后續糾紛審理陷入被動。

另一方面，民事審判可能牽涉到房地產行政管理部門的相關管理或執法活動，如若法院對合同效力審查不嚴，將可能與相關行政管理行為的程序與后果產生對立或沖突。

另需提醒的是，案件審理過程中，租賃標的物情況較為復雜的，如存在租賃合同部分有效、部分無效的，可根據租賃標的物的實際使用情況，予以分別論述并判處；若因客觀因素不宜分開處理的，則可根據使用的面積大小、使用功能的重要程度等綜合分析論述，認定合同有效或無效。

3.審查合同解除權

租賃合同糾紛案件審理中，當事人主張對方違約、己方可以行使合同解除權的案件較為常見。對于當事人是否享有解除權、合同是否符合解除條件，需要審慎認定。

首先，應當審查租賃合同約定的合同解除條件。

其次，需要判斷違約行為的嚴重程度。對于承租人較為輕微的延遲支付租金或長期以來一直存在的未嚴格按合同約定時間支付租金等情況，不宜直接套用合同約定的解約條件徑直判決解除合同，而是需要綜合考慮租賃合同的實際履行情況、承租人的實際履行能力、租賃雙方此前的交易習慣、書面合同以外的口頭約定等主客觀情況進行合理裁決。

此外，關于違約方是否享有合同解除權的問題，一般認為，除非合同另有約定，一般情況下違約方沒有合同解除權。但是，在一方已經明確表示或以行動表示無法繼續履行租賃合同的情況下，不宜判決繼續履行。

4.違約責任約定不明時的處理方式

一般情況下，在租賃合同未對違約賠償責任作出明確約定的情況下，如屬承租方違約的，違約責任一般比照租金，酌情以3-6個月租金作為違約金或賠償金處理。如屬出租方違約的，需要考慮承租方的實際投入、經營狀況等各方面損失。

5.糾紛中的租金、使用費酌情減免的情形

承租人違約的，一般情形下，不考慮減免租金或使用費。出租人違約的，且未對承租人的使用及經營造成明顯影響的，一般情形下，也無須考慮減免租金或使用費。但如若出租人采取停水、停電、封門等限制措施的，致承租人使用、生產經營受到較大影響的，可適當減免租金或使用費。租金及使用費減免的幅度根據雙方的違約情形、對承租人造成影響的程度等酌情合理確定。

6.司法審價、評估的注意事項

首先，應當向各方當事人釋明，并在筆錄中記明：法院同意并委托進行審價、評估等相關工作，不代表必然支持某方訴訟請求，相關申請人應當充分注意訴訟風險；同時，審價、評估工作中，雙方必須根據專業機構的要求積極配合開展相關工作，否則與消極舉證、消極質證的后果相同，可能承擔不利的后果。

其次，司法評估、鑒定時應當注意造價、殘值、現值的區別。根據租賃合同有效與否，所需鑒定的價值標準有所區別。委托司法評估、鑒定時，應向鑒定單位明確告知評估標準。

此外，對于鑒定單位無法有效組織和開展司法鑒定工作的，承辦法官應當及時約談各方確定審價要求，甚至到現場組織勘察、丈量等工作。

7.“連環”租賃問題

遇有多層轉租的租賃合同糾紛案件，首先要充分查明源頭情況，了解標的物性質、產權人、出租人主體等。其次要判斷本案實體處理可能對連環租賃產生何種影響，視情況追加必要參加訴訟的當事人。再次要指導當事人先處理最末端的租賃關系，必要時可以裁定中止上位租賃合同糾紛的訴訟。最后，在租賃合同無效的后果承擔上，要根據不同前后手出租人的過錯，體現不同的承擔份額，一般情況下，向上逐層遞減。