房屋租賃合同中，違約方能否單方解除合同？
案情簡(jiǎn)述
出租方（甲方）某小區(qū)業(yè)委會(huì)與承租方（乙方）胡某簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方同意將其合法擁有的坐落在杭州市某小區(qū)10號(hào)的商鋪，建筑面積總計(jì)約120平方米，出租給乙方用以經(jīng)營(yíng)便利店使用。租期自2020年9月21日起至2023年9月20日止，租金每月7500元，年租金9萬元/年；租金支付方式：一年一付，押金為元，每期租金提前一個(gè)月支付；乙方未經(jīng)甲方同意中途退租，乙方應(yīng)按月租金的兩倍的違約金向甲方支付違約金。原告胡某依約向被告業(yè)委會(huì)轉(zhuǎn)賬租房押金元及一年房租9萬元。
2020年10月起，原告因突發(fā)疾病到醫(yī)院就醫(yī)、做手術(shù)，后原告多次與被告方溝通協(xié)商退租事宜未果。
原告于2020年11月10日將案涉租賃房屋內(nèi)的物品搬清、門鎖未關(guān)。原告于2020年11月10日向被告郵寄送達(dá)《關(guān)于商鋪退租的通知函》：“由于我方原因想按照合同規(guī)定終止10號(hào)商鋪的房屋租賃合同；我方于2020年11月10日已將商鋪內(nèi)物品騰空搬清，按照合同規(guī)定我方承擔(dān)月租金2倍的違約金元，并按照合同承擔(dān)2020年9月21日至2020年10月20日期間的房屋租金7500元，2020年10月20日至2020年11月10日21天的房租費(fèi)5250元，共計(jì)元。請(qǐng)業(yè)委會(huì)收到本函后根據(jù)合同約定在五個(gè)工作日內(nèi)退還剩余房租和押金。共計(jì)元。”被告已于同月11日簽收。
另，原告在案涉租賃房屋經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商企業(yè)（便利店）于2020年11月注銷。
原告多次與被告溝通協(xié)商未果，被告拒絕解除合同并退還剩余租金和押金款項(xiàng)，故原告委托本律師向法院提起訴訟。
原告舉證
在律師指導(dǎo)下,原告提供如下證據(jù)：
《房屋租賃合同》、《關(guān)于商鋪退租的通知函》及郵寄送達(dá)憑證、《租金、租房保證金支付憑證》、《租賃房屋現(xiàn)場(chǎng)視頻及照片》、《原告疾病醫(yī)療住院費(fèi)用明細(xì)》、《工商企業(yè)注銷證明》、相關(guān)《微信聊天記錄》、《原告的疾病醫(yī)療和抑郁癥醫(yī)療之門診病歷、記錄和檢查報(bào)告單》等
法院判決
一、原告與被告業(yè)主委員會(huì)簽訂的《房屋租賃合同》自2020年11月11日解除生效；
二、被告業(yè)主委員會(huì)在本判決生效之日起十日退還原告房屋租金.08元、保證金元。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)及案件分析
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：房屋租賃合同中，原告承租人作為違約方能否單方解除合同及合同解除生效時(shí)間（如能解除）。
案件分析：本案系因民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛，故本案應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。
原被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，以上合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)全面履行合同。合同履行中，原告2020年11月10日向被告郵寄送達(dá)《關(guān)于商鋪退租的通知函》，被告于同月11日收到。根據(jù)《〈全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉理解與適用》第48條的規(guī)定“違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長(zhǎng)期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時(shí)對(duì)雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請(qǐng)求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除”。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款的規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。根據(jù)原被告的合同約定“乙方未經(jīng)甲方同意中途退租，乙方應(yīng)按月租金的兩倍的違約金向甲方支付違約金”。另根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條第一款：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”故原告的解除函送達(dá)至被告日起合同解除生效。
另，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條的規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”；《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條的規(guī)定“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”
故，法院采納了本律師的代理意見，支持了原告請(qǐng)求判令原被告簽訂的《房屋租賃合同》于2020年11月11日解除及被告一次性退還原告剩余租金、租房保證金等訴請(qǐng)，本案原告全面勝訴。
法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民法典＞時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款、《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條、《〈全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉理解與適用》第四十八條之規(guī)定。
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