房屋租賃合同中，違約方能否單方解除合同？

案情簡述

出租方（甲方）某小區業委會與承租方（乙方）胡某簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方同意將其合法擁有的坐落在杭州市某小區10號的商鋪，建筑面積總計約120平方米，出租給乙方用以經營便利店使用。租期自2020年9月21日起至2023年9月20日止，租金每月7500元，年租金9萬元/年；租金支付方式：一年一付，押金為元，每期租金提前一個月支付；乙方未經甲方同意中途退租，乙方應按月租金的兩倍的違約金向甲方支付違約金。原告胡某依約向被告業委會轉賬租房押金元及一年房租9萬元。

2020年10月起，原告因突發疾病到醫院就醫、做手術，后原告多次與被告方溝通協商退租事宜未果。

原告于2020年11月10日將案涉租賃房屋內的物品搬清、門鎖未關。原告于2020年11月10日向被告郵寄送達《關于商鋪退租的通知函》：“由于我方原因想按照合同規定終止10號商鋪的房屋租賃合同；我方于2020年11月10日已將商鋪內物品騰空搬清，按照合同規定我方承擔月租金2倍的違約金元，并按照合同承擔2020年9月21日至2020年10月20日期間的房屋租金7500元，2020年10月20日至2020年11月10日21天的房租費5250元，共計元。請業委會收到本函后根據合同約定在五個工作日內退還剩余房租和押金。共計元。”被告已于同月11日簽收。

另，原告在案涉租賃房屋經營的個體工商企業（便利店）于2020年11月注銷。

原告多次與被告溝通協商未果，被告拒絕解除合同并退還剩余租金和押金款項，故原告委托本律師向法院提起訴訟。

原告舉證

在律師指導下,原告提供如下證據：

《房屋租賃合同》、《關于商鋪退租的通知函》及郵寄送達憑證、《租金、租房保證金支付憑證》、《租賃房屋現場視頻及照片》、《原告疾病醫療住院費用明細》、《工商企業注銷證明》、相關《微信聊天記錄》、《原告的疾病醫療和抑郁癥醫療之門診病歷、記錄和檢查報告單》等

法院判決

一、原告與被告業主委員會簽訂的《房屋租賃合同》自2020年11月11日解除生效；

二、被告業主委員會在本判決生效之日起十日退還原告房屋租金.08元、保證金元。

爭議焦點及案件分析

本案爭議焦點：房屋租賃合同中，原告承租人作為違約方能否單方解除合同及合同解除生效時間（如能解除）。

案件分析：本案系因民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛，故本案應當適用當時的法律、司法解釋的規定。

原被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，以上合同合法有效，雙方當事人應全面履行合同。合同履行中，原告2020年11月10日向被告郵寄送達《關于商鋪退租的通知函》，被告于同月11日收到。根據《〈全國法院民商事審判工作會議紀要〉理解與適用》第48條的規定“違約方不享有單方解除合同的權利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除”。

根據《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規定“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”。根據原被告的合同約定“乙方未經甲方同意中途退租，乙方應按月租金的兩倍的違約金向甲方支付違約金”。另根據《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”故原告的解除函送達至被告日起合同解除生效。

另，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條的規定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”；《中華人民共和國合同法》第一百一十九條的規定“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”

故，法院采納了本律師的代理意見，支持了原告請求判令原被告簽訂的《房屋租賃合同》于2020年11月11日解除及被告一次性退還原告剩余租金、租房保證金等訴請，本案原告全面勝訴。

法律依據

《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規定》第一條第二款、《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、《〈全國法院民商事審判工作會議紀要〉理解與適用》第四十八條之規定。

提示

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